Wohnen aktuell

Wohnen aktuell_Nr. 54

Titelseite
Inhalt
Vorwort
Alle zusammen für ein Ziel
Lagebericht
Bericht des Aufsichtsrates
Jahresabschluss
Bilanz
Gewinn-und Verlustrechnung
Anhang
Bestätigungsvermerk

Inhalt Vorwort Alle zusammen für ein Ziel Herr Linker Frau Zimmermann Frau Fuhrmann Frau Kaulen Frau Benner Lagebericht 1. Gesellschafter und Gegenstand des Unternehmens 2. Geschäftsverlauf 3. Darstellung der wirtschaftlichen Lage 4. Nicht finanzielle Leistungsindikatoren 5. Risiko- und Chancenbericht 6. Prognosebericht 7. Öffentliche Zwecksetzung und Zweckerreichung Bericht des Aufsichtsrates Jahresabschluss Bilanz Gewinn- und Verlustrechnung Anhang Bestätigungsvermerk 2 KSG Geschäftsbericht 2023 3 4 6 8 10 12 14 16 18 20 30 36 38 41 42 44 48 50 52 54 62

Vorwort unseres Geschäftsführers Daniel Aktas Geschäftsführer Liebe Mieterinnen und Mieter, Geschäftspartner und Freunde, wie gewohnt möchten wir Ihnen in unserem aktuellen Geschäftsbericht für das Jahr 2023 einen Überblick über die Entwicklung und die Geschäftszahlen der Kreiswohnungsbau- und Siedlungsgesellschaft mbH Siegen (KSG) verschaffen. Mit einem positiven Jahresergebnis von 174.000 Euro haben wir erneut bewie- sen, dass wir trotz schwierigster Rahmenbedingungen unserer gesellschaftlichen Verantwortung gerecht bleiben und weiterhin bezahlbaren Wohnraum für Men- schen in allen Lebenslagen bieten können. Gestiegene Baukosten, hohe Zinsen, mangelnde Fachkräfte und unsichere Förderungsmechanismen erschweren aller- dings eine zuverlässige Planung. Gleichzeitig stehen wir mit Blick auf die kom- menden Jahre vor gewaltigen Herausforderungen. Der klimafreundliche Umbau unseres Bestandes sowie die Schaffung seniorengerechter Wohnungen erfordern gewaltige Investitionen in notwendige Modernisierungsmaßnahmen. All dies schaffen wir nur, weil wir uns bei der KSG auf ein eingespieltes Team von engagierten Fachleuten verlassen können. Diese Vielfalt möchten wir im aktu- ellen Geschäftsbericht prominent nach vorne stellen und haben daher einzelne Kolleginnen und Kollegen aus ganz unterschiedlichen Bereichen um ein paar per- sönliche Worte gebeten. Dabei geht es nicht darum, einzelne Personen hervor- zuheben, sondern im Gegenteil: Wir wollen unseren Teamgeist und den Wert all unserer Mitarbeitenden unterstreichen. Jede und jeder ist gleich wertvoll und der Grund, warum wir gemeinsam optimistisch in die Zukunft blickend dürfen. Siegen im Juli 2024 Daniel Aktas KSG Geschäftsbericht 2023 3 3

Menschen in unterschiedlichsten Lebens- lagen ein wohnliches Zuhause bieten – das ist das oberste Ziel der KSG, dem wir uns seit 75 Jahren verpflichtet fühlen. Denn Wohnen ist ein Menschenrecht, für das sich jede Mitarbeiterin und jeder Mitarbeiter im Team tagtäglich einsetzt. Klar ist: Dieser Verantwortung können wir uns nur ge- meinsam stellen. Denn nur durch das gute Zusammenspiel verschiedenster Talente und Persönlichkeiten können wir uns den großen Herausforderungen unserer Zeit stellen und die Zukunft gestalten. In diesem Geschäftsbericht rücken wir daher die Menschen und ihr Handeln in den Vor- dergrund. Die porträtierten Kolleginnen und Kollegen stehen dabei stellvertretend für die Vielfalt im Team und auch für eine erfüllende Berufswahl. Denn nur wer gerne zur Arbeit geht, kann sein Potenzial voll entfalten und mit seinen individuellen Fähigkeiten das Team bereichern. In einer echten Gemeinschaft wird aus vielen Ich ein Wir. Erwin Ringel (1921–1994), österreichischer Facharzt und Vertreter der Individualpsychologie KSG Geschäftsbericht 2023 5

PLANEN Natürlich finden wir bei der KSG auch mal pragmatische Lösungen ganz flexibel und spontan. Doch das meiste, was wir tun, folgt einem durchdachten Plan und ist das Ergeb- nis kluger Konzepte. Ob in der Geschäftsfüh- rung, der Buchhaltung oder der Verwaltung – bewährte Arbeitsprozesse und Entschei- dungshilfen schenken unseren Mitarbeiten- den Sicherheit und helfen ihnen, gemeinsam gut zu arbeiten. Das gilt in besonderem Maße für die Tech- nische Abteilung, in der unsere Kolleginnen und Kollegen Reparatur-, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen genau durchdenken und auch Neubauprojekte planen müssen. Genau das macht unser Herr Linker, der sich bereiterklärt hat, ein paar Fragen über seine Arbeit zu beantworten. Herr Linker, wie sieht ein typischer Arbeitsalltag bei Ihnen aus und was macht Ihnen daran am meisten Freude? Ich bin mit vielen Planungsarbeiten im Büro beschäftigt, gehe aber auch immer wieder in den Außendienst, um unsere Maßnahmen im Bestand zu begleiten. Das ist recht abwechs- lungsreich und macht mir Spaß. Vor allem, wenn man sieht, wie eine geplante Modernisierung dann auch umgesetzt wird und das Ergebnis alle überzeugt. 6 KSG Geschäftsbericht 2023

Wie und wann sind Sie zur KSG ge- kommen und wie haben Sie Ihren Einstieg in den neuen Job erlebt? Ich habe meine Ausbildung zum Im- mobilienkaufmann 2020 begonnen und mich dann zum Immobilientech- niker weitergebildet. Durch die Aus- bildung kannte ich das Unternehmen sehr gut und hatte einen angeneh- men Start im Bereich der Technik. Vie- len Dank noch einmal an das Team! Gibt es größere Herausforderungen, vor denen Sie und das Team der KSG in näherer Zukunft stehen? Das wird sicher die energetische Modernisierung unseres Altbestands sein. Bis 2045 soll der Gebäudesek- tor deutschlandweit klimaneutral werden, d. h. nur noch mit regene- rativer Energie versorgt werden. Das ist gerade bei älteren Gebäuden eine enorme Aufgabe. KSG Geschäftsbericht 2023 7

BERECHNEN Um unseren gesamtgesellschaftlichen Auf- trag zu erfüllen, brauchen wir Empathie, Begeisterungsfähigkeit und Innovationsbe- reitschaft. Doch am Ende kommt es natür- lich auch bei der KSG darauf an, dass die Zahlen stimmen. „Buchhaltung“ mag sich für manche Menschen langweilig anhören, doch dahinter verbergen sich hochkomplexe Prozesse, die alle unsere Projekte erst ermög- lichen. Sie ist das „Nervengerüst“, das alles zusammenhält. Für unser Team in der Buchhaltung gilt: Wer hier arbeitet, liebt Zahlen, hat einen Hang zu Genauigkeit und gehört doch zu den fröhlichs- ten Menschen, die wir so kennen. Ein gutes Beispiel dafür ist unsere Frau Zimmermann, die uns als Abteilungsleiterin einen kurzen Einblick in ihren Arbeitsalltag gewährt. Liebe Frau Zimmermann, seit wann arbeiten Sie bei der KSG und wie sind Sie damals auf Ihren neuen Job auf- merksam geworden? Mein erster Arbeitstag war am 1. Juni 2001 und ich habe die damalige Stel- lenanzeige tatsächlich noch aufgeho- ben. Auch nach 23 Jahren ist die noch griffbereit. 8 KSG Geschäftsbericht 2023

Wie würden Sie eine Freundin oder einen Freund überzeugen, ebenfalls bei der KSG anzufangen? Das ist genau meine Frage: Denn ich habe tatsächlich bereits zwei Kol- leginnen überzeugen können. Eine Kollegin arbeitet heute im Bereich der Geschäftsleitung und die andere mit mir zusammen im Team Buchhaltung. Ich glaube, beide sind sehr glücklich, „überzeugt“ worden zu sein. Gab es im Laufe Ihrer Berufstätigkeit bei der KSG ein Ereignis, an das Sie sich gern erinnern? Ganz viele. Da wüsste ich gar nicht, wo ich anfangen soll. Als ich meinen Arbeitsvertrag unterzeichnet habe, das war ein super Gefühl. Ich mag mein Team sehr. Und unser gemein- samer Betriebsausflug „Familien- wandertag zur Ginsburg“ war auch wunderschön und hat viele tolle Erinnerungen mit sich gebracht. Die Arbeit hier macht mir einfach jeden Tag wirklich Spaß. KSG Geschäftsbericht 2023 9

ERHALTEN Als kommunales Wohnungsunternehmen wollen wir den Menschen in Siegen und der Region ein Zuhause bieten. Das gelingt durch die Bewirtschaftung und Weiterentwicklung unseres Bestands, doch ganz wesentlich auch durch die Bewirtschaftung fremder Wohnun- gen. Die Arbeit in der WEG-Verwaltung ist besonders spannend, weil hier alle Aufgaben noch einmal in gebündelter Form zusammen- kommen. Ob Vermietung, Verwaltung oder Technik – alles, was wir für uns leisten, leisten wir eben auch für andere. Und weil wir diese Leistungen für sehr unter- schiedliche Menschen anbieten, braucht es gerade hier sehr viel Empathie, Organisations- geschick und Teamwork. Wie genau das aus- sehen kann, erzählt unsere Abteilungsleiterin Frau Fuhrmann, der wir ein paar Fragen zu ihrer Arbeit stellen durften. Liebe Frau Fuhrmann, was braucht es Ihrer Meinung nach für eine gute, kollegiale Stimmung im Team? Ich finde, wir gehen sehr respektvoll miteinander um. Loben uns gegensei- tig, schenken dem anderen Anerken- nung und heben Erfolge hervor. Eine ehrliche, konstruktive Kritik ist jedoch auch wertvoll, wenn Dinge verbessert werden können. Ich bin jetzt seit 30 Jahren bei der KSG und fühle mich dem Unternehmen und den Kollegin- nen und Kollegen sehr verbunden. 10 KSG Geschäftsbericht 2023

In Ihrem Beruf treffen Sie auf unter- schiedlichste Menschen. Wie wichtig sind dabei Empathie und Fingerspit- zengefühl? Ohne diese Qualitäten wäre der Beruf gar nicht möglich. Vor allem wenn Kompromisse gefunden werden müs- sen, muss man auf Leute zugehen und ihre Sichtweise anerkennen kön- nen. In der WEG-Verwaltung arbeiten wir schließlich mit Eigentümern, Mie- tern, Handwerkern usw. zusammen, die manchmal auch unterschiedliche Interessen verfolgen. Wie sieht für Sie ein perfekter Tag aus, gibt es Dinge, auf die Sie sich freuen oder mit denen Sie sich be- lohnen? Zum Glück ist es so, dass ich grund- sätzlich jeden Tag gerne zur Arbeit komme. Ein perfekter Tag wäre schon, wenn ich alles was ich mir vor- genommen habe, auch am Ende des Tages abgearbeitet hätte. Schön ist es auch, wenn unsere Kunden zufrieden sind und das auch uns gegenüber aus- sprechen. KSG Geschäftsbericht 2023 11

HELFEN In der Buchhaltung kümmern sich die Kolle- ginnen darum, dass die Mieteingänge korrekt verrechnet werden. Doch was passiert eigent- lich, wenn jemand seine Miete nicht zahlen kann? Als verantwortungsvolles Wohnungs- unternehmen mit klarem Sozialfokus wollen wir niemandem kündigen. Gleichzeitig sind wir natürlich zwingend auf die pünktliche Überweisung unserer Mieteinnahmen ange- wiesen. Eine schwierige Ausgangslage, die viel Fingerspitzengefühl erfordert, um gemeinsam eine bestmögliche Lösung zu finden. Jemand, der sich mit dieser besonderen Herausforderung hervorragend auskennt, ist unsere Frau Kaulen aus der Buchhaltung. Ihr gelingt der Balanceakt, Forderungen klar zu benennen und gleichzeitig den Dialog mit den Mieterinnen und Mietern zu öffnen, so dass wir ihnen in ihrer finanziellen und oft auch persönlichen Krise helfen können. Liebe Frau Kaulen, welche Aufgaben übernehmen Sie bei der KSG bzw. wie sieht Ihr Arbeitsalltag aus? Ich übernehme die monatlichen Soll- stellungen und Lastschrifteinzüge der Mieten, überwache die Zahlungsein- gänge und arbeite mit Kunden, die vorübergehend Zahlungsschwierig- keiten haben, individuelle Lösungen aus. Der Kontakt mit den verschiede- nen Mietern macht mir großen Spaß, auch wenn ich hier und da vor große Herausforderungen gestellt werde. 12 KSG Geschäftsbericht 2023

Über Mietschulden zu sprechen, ist sicher nicht einfach. Wie reagieren die Mieterinnen und Mieter darauf? Das ist sehr unterschiedlich. Ich habe mal einen tollen Blumenstrauß von einer ganz lieben Mieterin bekom- men, nachdem sie eine über Jahre währende Ratenzahlung erfolgreich abgeschlossen hat. Sie wollte sich damit bei mir für mein Entgegenkom- men und Verständnis für ihre damals finanziell sehr schwierige Situation bedanken. Das hat mich sehr berührt. Wie und in welchen Situationen unterstützen Sie und Ihre Kollegin- nen und Kollegen sich gegenseitig? Unser Team ist langjährig eingespielt und kollegial in allen Belangen. Durch die Einführung unserer neuen Soft- ware sind wir im gesamten Unter- nehmen auf gute Zusammenarbeit angewiesen. Jeder unterstützt den Kollegen oder die Kollegin, wenn er sich in dem betreffenden Bereich schon etwas besser auskennt. KSG Geschäftsbericht 2023 13

LERNEN Wir sehen: Bei der KSG arbeiten viele Men- schen in sehr erfüllenden und vielfältigen Berufen. Genau das wollen wir auch jungen Menschen vermitteln und eröffnen als Aus- bildungsbetrieb seit Jahrzehnten tolle Berufs- perspektiven. Dabei geht es nicht nur darum, schon heute unsere Kolleginnen und Kollegen von morgen anzulernen, sondern auch darum, unterschiedlichste Menschen für eine ge- meinwohlorientierte Immobilienwirtschaft zu begeistern. Andersherum sind es auch unsere Auszubil- denden selbst, die unser Team jedes Jahr aufs Neue mit neuen Sichtweisen, Impulsen und Persönlichkeiten bereichern. Ein gutes Bei- spiel dafür ist auch unsere Frau Benner, die in wenigen Monaten ihre Ausbildung zur Immo- bilienkauffrau abschließen und ihr Studium beginnen wird. Liebe Frau Benner, an welche Heraus- forderungen oder Aufgaben in Ihrer Ausbildungszeit erinnern Sie sich gern zurück? Dadurch, dass man im Rahmen der Ausbildung wirklich jeden Bereich des Unternehmens kennenlernt, lernt man unfassbar viel und es wird nie langweilig. Ich durfte überall auch Aufgaben eigenständig erledigen. Das war nicht immer einfach, hat aber dennoch Spaß gemacht. Ich denke jedoch, am meisten hat mir das Arbei- ten in der Vermietung gefallen. 14 KSG Geschäftsbericht 2023

In wenigen Monaten liegt Ihre Aus- bildung hinter Ihnen. Was werden Sie am meisten vermissen? Ganz klar das tolle Team, mit dem ich während meiner Ausbildung zusam- mengearbeitet habe. Ich habe sehr viele nette Menschen kennengelernt und da sind auch wirkliche Freund- schaften draus entstanden. Dass wir uns dann vermutlich nicht mehr täglich sehen werden, das werde ich wohl am meisten vermissen. Wie fühlt es sich für Sie an, im Team der KSG anderen Menschen ein Zu- hause zu bieten? Es fühlt sich großartig an. Man be- kommt wirklich viel zurück und spürt, wie dankbar die Menschen sind. Das schenkt einem tolle Erfolgserlebnisse und man merkt einfach, wie wichtig und wertvoll die Arbeit im Immobi- lienbereich ist. Ich bin unfassbar froh, diese Erfahrung gemacht zu haben. KSG Geschäftsbericht 2023 15

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80.000,00 80.000,00 65.600,00 48.000,00 40.000,00 40.000,00 32.000,00 20.000,00 54.401,46 40.903,35 40.903,35 33.540,74 24.542,01 20.451,68 20.451,68 16.361,34 10.225,84 in % 66,31 7,00 5,26 5,26 4,32 3,16 2,63 2,63 2,11 1,32 Stadt Freudenberg Stadt Kreuztal Stadt Siegen Gemeinde Wilnsdorf Gemeinde Burbach Gemeinde Neunkirchen Stadt Hilchenbach Stadt Netphen Stammkapital 1. Gesellschafter und Gegenstand des Unternehmens Die Kreiswohnungsbau- und Siedlungsgesellschaft mbH Siegen (KSG) ist ein kommunales Wohnungsunternehmen. Die Gründung erfolgte am 05. August 1949. Gesellschafter sind neben dem Kreis Siegen-Wittgenstein die Städte und Gemein- den des Altkreises Siegen. Gesellschafter Stammkapital in DM in Euro Kreis Siegen-Wittgenstein 1.008.000,00 515.382,22 Kreis Siegen-Wittgenstein 106.400,00 1.520.000,00 777.163,67 100,00 % Der Unternehmenssitz befindet sich in 57074 Siegen, St.-Jo- Die wichtigsten Geschäftsfelder sind die Bewirtschaftung hann-Straße 27. Zweck der Gesellschaft ist es vorrangig, eine des eigenen Wohnungsbestandes und die Errichtung von sozialverantwortbare Wohnungsversorgung für die breiten Wohnungen. Zu diesem Zweck werden geeignete Grundstü- Schichten der Bevölkerung zu sichern. cke bevorratet. Weiterhin betreut die KSG Mietwohnungen fremder Eigentümer und sie verwaltet Eigentumswohnun- Die Gesellschaft errichtet, betreut, bewirtschaftet und gen in der Region. verwaltet Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen, darunter Eigenheime und Eigentumswohnungen. Sie kann Die Geschäfte der KSG werden von einem Geschäftsführer außerdem alle im Bereich der Wohnungswirtschaft, des geführt. Neben der Gesellschafterversammlung wird die Städtebaues und in der Infrastruktur anfallenden Aufga- Unternehmenspolitik von dem aus 13 Mitgliedern bestehen- ben übernehmen, Grundstücke erwerben, belasten und den Aufsichtsrat bestimmt, dessen Vorsitzender der jeweili- veräußern sowie Erbbaurechte ausgeben. Sie kann Ge- ge Landrat des Kreises Siegen-Wittgenstein ist. meinschaftsanlagen und Folgeeinrichtungen, Läden und Gewerbebauten, soziale, wirtschaftliche und kulturelle Einrichtungen und Dienstleistungen bereitstellen. Die Gesellschaft ist berechtigt, Zweigniederlassungen zu er- richten, andere Unternehmen zu erwerben oder sich an solchen zu beteiligen. Die Gesellschaft darf auch sonstige Geschäfte betreiben, sofern diese dem Gesellschaftszweck dienlich sind. 18 KSG Geschäftsbericht 2023

2. Geschäftsverlauf 2.1 Allgemeine Entwicklung Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen1 Verglichen mit dem Vorkrisenniveau steigen die Baupreise von Ende 2019 bis Ende 2023 um insgesamt 39,4 %. Vor allem vom Ausbaugewerbe geht weiterhin ein deutlicher Preisdruck Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland war weiter- aus. Die Preise sind im letzten Quartal 2023 im Vergleich zum hin u. a. durch die Folgen des andauernden Ukrainekrieges Vorjahr um 6,5 % gestiegen. Ähnlich stark (6,6 %) gestiegen krisengeprägt. Die Inflationsrate ist im Laufe des Jahres ge- sind die Preise für Instandhaltung. Dagegen sind die Preise für sunken und die Löhne sind im Vergleich zum Vorjahr schneller Rohbauarbeiten deutlicher moderater (1,5 %) gestiegen. gestiegen, allerdings sind die Realeinkommen über längere Zeit zurückgegangen. Eine Erholung des privaten Konsums war nicht zu erkennen. Das Preisniveau bleibt weiterhin insgesamt auf einem ho- hen Niveau, wobei sich die Preisdynamik in Teilbereichen deutlich abgeschwächt hat. Wegen fehlender Nachfrage ist Um 0,3 % ist das Bruttoinlandsprodukt gesunken. Die an- die Kapazitätsauslastung im Baugewerbe auf unter 70 % ge- fängliche Erholung der deutschen Wirtschaft setzte sich sunken. Im Zusammenhang mit in Teilen gesunken Materi- nach Corona demnach nicht fort. alpreisen nimmt der Preisdruck ab. Man geht von nun leicht Über das gesamte Kalenderjahr sank (-1,0%) die preisberei- sinkenden Baupreisen aus. nigte Bruttowertschöpfung über die Wirtschaftsbereiche Die Bauinvestition sind nun in zwei aufeinanderfolgenden Handel, Verkehr und Gastgewerbe. Jahren rückläufig (2023 mit 2,1 %). Zu erklären ist das mit den Die Inflationsrate ist im Laufe des Jahres zurückgegangen und erreichte im Dezember eine Rate von 3,9 %. Mit einem Jahresmittel von 5,9 % viel die Preissteigerung im Vergleich mit dem Vorjahreswert von 7,9 % um 2 % geringer aus. Die Auswirkungen durch Angriffskriegs Russlands auf die Ukraine auf die gesamtwirtschaftlichen und branchenspe- zifischen Rahmenbedingungen sind weiterhin spürbar. Die aus dem Krieg resultierende Energiekrise macht sich weiter- hin in den hohen Preisen bemerkbar. Zudem sorgten Stö- rungen bei den Lieferketten für Preissteigerungen bei Roh- stoffen und Vorprodukten. Der Fachkräftemangel, die zunehmend schlechten Finan- zierungsbedingungen und die weiterhin hohen Baukos- ten machten sich im Baugewerbe deutlich bemerkbar. Der Hochbau war davon besonders betroffen. Die Produktion im Tiefbau und Ausbaugewerbe konnte dagegen gesteigert werden. In Summe erreichte das Baugewerbe preisbereinigt ein Plus von 0,2 %.2 Die Preise für den Neubau von Wohngebäuden in Deutschland sind im Jahresmittel um 8,5 % gestiegen, somit hat sich Teue- rung im Vergleich zum Vorjahreswert von 16,4 % verlangsamt. v.g. Preissteigerungen bei Baumaterialien und Baupreisen, aber auch durch die verschlechterten Finanzierungsbedin- gungen und dem Fachkräftemangel. Das Vertrauen in die Verlässlichkeit der Wohnungsbauförderung wurde durch mehrfache Förderstopps gepaart mit anschließenden Ver- schärfungen der Förderbedingungen untergraben. Für 2024 ist weiterhin mit sinkenden Wohnungsbauinves- titionen zu rechnen, da die Baupreise auf einem hohen Niveau verharren und die Kreditzinsen nur langsam sinken. Aufgrund der sinken Inflationsrate ist inzwischen damit zu rechnen, dass die Geldpolitik der EZB den Zinsgipfel erreicht hat und im Laufe des Jahres 2024 mit Leitzinssenkungen zu erwarten sind. Die Bedingungen für Bauinvestitionen wer- den sich langsam verbessern. Die Bundesregierung hat ihre Förderprogramme stark auf den Bestandsmarkt fokussiert, insofern wird es zu einer Verschiebung der Bauinvestitionen vom Neubau hin zum Bestand kommen. Den letzten Schätzungen zur Folge sind 2023 ca. 260.000 Baugenehmigung auf den Weg gebracht worden. Das ist ein Rückgang von 27 % im Vergleich zum Vorjahr. Insgesamt wurden 79.000 Mietwohnungen im Geschosswohnungs- 1 GDW Information 168, Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2023/2024, Fassung Januar 2024 2 https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2024/01/PD24_019_811.html, Abruf vom 08.05.2024 20 KSG Geschäftsbericht 2023

bau genehmigt. Ebenso rückläufig sind die Baufertigstellun- die Befragten Dienstleistungen und Serviceangebote, damit gen. Im Vergleich zum Vorjahr beträgt der Rückgang 14 %. ein möglichst langer Verbleib in den eigenen vier Wänden Für 2024 ist mit einem noch stärkeren Rückgang zu rechnen. möglich bleibt. Schlussfolgerungen aus der Befragung: In- Zu erwarten ist ein Einbruch von 18 % auf dann 208.000 neu tensivierung der Bestandssanierung, damit ein möglichst errichtete Wohnungen. Der Arbeitsmarkt zeigte sich, trotz schwieriger wirtschaft- licher Herausforderungen robust. Die Erwerbstätigkeit stieg 2023 auf den höchsten Stand der Wiedervereinigung. Er- werbstätig waren 45,9 Millionen.3 Wohnungswirtschaftliche Entwicklungen im Kreis Siegen- Wittgenstein Als eines von insgesamt 13 ehemals gemeinnützigen Woh- langes Wohnen möglich wird. Flankierend durch Beratungs- tätigkeit, die Erweiterung und der Ausbau von Serviceleis- tungen. Abschließend wird festgehalten, dass für die Um- zugswilligen bedarfsgerechter, barrierearmer Wohnraum nicht nur in den bevölkerungsstarken Stadteilen wie Siegen- Mitte und Weidenau, sondern auch in den eher ländlichen Stadtteilen benötigt wird. Der Herausgeber formuliert eine Forderung nach dezentralem Bau von barrierearmen Wohn- raum und besonderen Wohnformen.4 nungsunternehmen im Kreis Siegen-Wittgenstein steht die Sowohl die Befragung der Siegener Bürger/innen 2020/2021 KSG im Wettbewerb mit weiteren Wohnungsunternehmen als auch der Demografiebericht des Kreises Siegen-Wittgen- und einer Vielzahl von privaten Wohnungsanbietern. stein bestätigen im Kern die Erkenntnisse der Wohnungs- Bei der Betrachtung des regionalen Wohnungsmarkts ist marktanalyse (s. u.). eine Differenzierung zwischen der Universitätsstadt Siegen Seit September 2019 liegt für den Kreis Siegen-Wittgen- und den anderen Kommunen des Kreises Siegen-Wittgen- stein und die kreisangehörigen Kommunen eine Wohnungs- stein erforderlich. In einer Bevölkerungsumfrage der Stadt Siegen zum Woh- nen im Alter wurden Menschen, die älter als 50 Jahre alt sind, nach ihrer aktuellen Wohnsituation und ihren Wohn- wünschen befragt. Die Befragung hat ergeben, dass sich der Großteil im Falle eines Umzuges eine 3-Zimmerwohnung mit bis zu 89 qm und einer Miete unter 600 Euro wünscht. Die Wohnung sollte über ein barrierearmes Badezimmer, marktanalyse vor (empirica AG). Bezogen auf das gesamte Kreisgebiet kommt die Analyse zu dem Ergebnis, „dass es im Kreis Siegen-Wittgenstein nicht flächendeckend Engpässe der Wohnraumversorgung mit Mietwohnungen gibt“. Die- se Einschätzung leitet sich auch aus der Fluktuationsrate im Wohnungsbestand (oberhalb von 10 %), die steigende Ten- denz aufweist, und aus der Leerstandsrate, auch bei geför- derten Wohnungen, ab. ausreichend breite Türen und über einen stufenlosen Woh- Fazit der Untersuchung ist: Es gibt im Kreis Siegen-Wittgen- nungszugang verfügen. Zusätzlich wünschenswert sind ein stein generell keinen quantitativen Wohnraummangel; qua- Stellplatz, eine Terrasse oder Garten. Aktuell sind lediglich litativ sieht das in einzelnen Bereichen hingegen anders aus. 2 % des Wohnungsbestandes in NRW barrierearm. Hier be- Der Wegfall von öffentlich geförderten Wohnungen ist nach steht Verbesserungsbedarf. Die Wohnform sollte ein barrie- der Einschätzung von empirica kein grundlegendes Prob- rearmes Wohnen ohne Serviceleistung sein. Die Wohnform lem, sondern differenziert zu betrachten. Eine Leerstands- des Mehrgenerationenwohnens können sich ein Drittel vor- rate von 4,2 % bei geförderten Wohnungen (ohne Siegen, stellen. Klassisch auf Senioren ausgerichtete Wohnformen, Kreuztal und Netphen) signalisiere keinen angespannten wie Alten- und Pflegeheime werden vereinzelt nachgefragt. Mietwohnungsmarkt und der Wegfall der Preisbindung Eine gute verkehrliche Erreichbarkeit wird als sehr wichtig führe nicht automatisch zu teuren Mieten. Zudem sähen die bewertet. Die Befragten sind heimatverbunden und möch- institutionellen Eigentümer keine erhöhte Notwendigkeit ten ihren Stadtteil nicht verlassen. Zudem wünschen sich für geförderten Mietwohnungsneubau, da sich ihre zumeist 3 https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2024/01/PD24_001_13321.html 4 Wohnen im Alter, Ergebnisbericht zur Bevölkerungsbefragung 2020/2021, Stand März 2021 KSG Geschäftsbericht 2023 21

freifinanzierten Bestände in hohem Maße ohnehin im preis- dere von Netphen und Kreuztal, bestehe ein Nachfrageüber- werten Segment befänden. hang, insbesondere im Bereich „bezahlbares Wohnen“. Demgegenüber sieht empirica für die Realisierung geförder- Die Berechnung der zukünftigen Wohnungsnachfrage im ter Mietwohnungsneubauten im Kreis Siegen-Wittgenstein Kreis Siegen-Wittgenstein lässt einen Anstieg des Leer- in erster Linie qualitative Argumente. Zum einen könnten stands erwarten. die notwendigen Qualitäten geschaffen werden, die im (Alt- bau-)Bestand fehlten und die sich auch in „falschen“ Lagen der Gebäude äußerten: Ältere Haushalte suchen barrierefrei- en Wohnraum in kurzer Entfernung zu Versorgungsangebo- ten. Ein entsprechendes Angebot fehle im Bestand. Mithin sollten – so die Einschätzung der Gutachter – „nur geförder- te Projekte genehmigt werden, wenn sich diese an zentralen Standorten befinden. Randliche Lagen mit weiten Wegen in das nächste Zentrum sollten nicht genehmigt werden“. Auch im Kreisgebiet wird der Trend zur Singularisierung beobachtet. Kleine Wohnungen werden durch Single- Haushalte immer stärker nachgefragt, allerdings kann die Nachfrage überwiegend nicht bedient werden. Nur 17 % des Wohnungsbestands im Kreis Siegen-Wittgenstein sind unter 60 m² groß. Das Risiko für Leerstände wird bei qualitativ schlechten Be- ständen in wenig attraktiven Lagen überdurchschnittlich sein. Räumlich wird Leerstand vermutlich eher ein Thema in Wittgenstein und Hilchenbach sowie Burbach und Neunkir- chen werden als in Siegen, Kreuztal, Freudenberg, Netphen und Wilnsdorf. Die demografische Entwicklung (Alterung, Singularisierung, Heterogenisierung und Pluralisierung der Lebensstile) zwin- gen dazu über entsprechende Anpassungen im Bestand nachzudenken und dort vorzunehmen, wo die Entwicklung des Bestandes unter den Rahmenbedingungen sinnvoll er- scheint. Zudem ist der Wohnungsbestand qualitativ – unter Berücksichtigung neuer Wohnformen – durch gezielte Neu- bautätigkeit zu ergänzen. Zukunftsfähige Wohnformen sind altersgerechtes und nachbarschaftliches Wohnen. Nur wer Innerhalb der Kommunen richtet sich die Nachfrage vor al- sich rechtzeitig auf die langfristigen Trends einstellt wird lem auf innerstädtische bzw. zentrale Standorte. Sowohl im Wettbewerbsvorteile generieren und nachhaltig an der Ent- Oberzentrum Siegen als auch in zentralen Lagen insbeson- wicklung partizipieren können.5 2.2 Wesentliche Kennzahlen Die wesentlichen Kennzahlen, die für die Unternehmensentwicklung bedeutsam sind, fasst folgende Tabelle zusammen: Ist 2023 T€ Anteil % Ist 2022 T€ Anteil % Ist 2021 T€ Anteil % Ist 2020 T€ Anteil % Umsatzerlöse Hausbewirt- schaftung (ohne Betriebskosten und Sondereinrichtungen) Aufwendungen Hausbewirt- schaftung (Instandhaltung) Zinsaufwendungen Planmäßige Tilgung Jahresergebnis 8.532 1.782 1.054 1.935 174 21 12 23 8.212 1.706 975 1.901 623 21 12 23 7.848 1.934 990 1.882 -253 25 13 24 7.515 2.677 960 1.616 -1.215 36 13 22 5 Wohnungsmarktanalyse für den Kreis Siegen-Wittgenstein, Empirica ag, Bonn 10.09.2019 22 KSG Geschäftsbericht 2023

Die Quote der Zinsaufwendungen bezogen auf die Um- Die Erfolgsplanung der kommenden Jahre zeigt, dass die satzerlöse ist konstant geblieben ist. Auslaufende Zinsfest- Aufrechterhaltung der technisch notwendigen Instandhal- schreibungen sorgten dafür, dass Verlängerungen zu günsti- tungsaufwendungen im eigenen Bestand sowie die Nach- geren Zinssätzen vereinbart werden konnten. holung der unterlassenen Instandhaltung zunächst zu nega- tiven Jahresergebnissen führen wird. Im Hinblick auf den hohen Instandhaltungsstau im eigenen Gebäudebestand wird die Quote der Aufwendungen für die Der Spielraum für zusätzliche Investitionen ist gering, wenn Hausbewirtschaftung in den kommenden Jahren steigen. die dadurch erzeugten Mehrerträge nicht für Instandhal- Engpässe im Bausektor, die durch die Folgen des Angriffs- tung, Zins und Tilgung bzw. Abschreibung ausreichen, was krieges in der Ukraine verursacht wurden, wirken sich wei- regelmäßig der Fall ist. Sie belasten zudem die Eigenkapital- terhin restriktiv aus. Die Quote für Zinsaufwendungen und quote. Tilgungen wird sich aufgrund der geplanten Neubauinvesti- tion erhöhen, weil neue Investitionen zu einem hohen An- teil fremdfinanziert werden müssen. 2.3 Immobilienbestand Am 31.12.2023 verfügte die Gesellschaft über insgesamt 1.589 Wohnungen bzw. Gewerbeeinheiten. Von den insgesamt 1.565 Wohnungen sind 330 Einheiten barrierearm, das entspricht rd. 21 % des Wohnungsbestandes. Die Zusammensetzung des Wohnungs- und Gewerbebestandes ergibt sich aus den nachfolgenden Aufgliederungen: Häuser Wohnungen Gewerbe Summe Garagen Bestand 01.01.2023 274 1.567 Zugang* Abgang* Korrektur 0 1 0 0 2 0 Bestand 31.12.2023 273 1.565 * Zugang: keine / * Abgang: An der Alche 5, 57072 Siegen (1 Objekt, 2 VIE) 24 0 0 0 24 1.591 363 0 2 0 0 0 0 1.589 363 Der Immobilienbestand in Siegen liegt fast ausschließlich in den früher selbständigen Ortsteilen (Geisweid, Weidenau, Eisern, Eiserfeld, Niederschelden). Im Bereich des Zentrums von Siegen verfügt die Gesellschaft nur über wenige Woh- nungen. KSG Geschäftsbericht 2023 23

2.4 Vermietung Im abgelaufenen Geschäftsjahr fanden insgesamt 160 Mieterwechsel (Vorjahr: 159) statt. 72 37 26 9 6 3 3 2 2 n e g e i S l a t z u e r K h n k g h n c e a b r u B h c r i k n u e N c ü r e r b b e t d n r E n e d u e r F c e a b h p n t e N e h c l i H f r o d s n l i W Die regionale Verteilung der Mieterwechsel weist keine Be- ist der Volatilität des regionalen Wohnungsmarktes zuzu- sonderheiten auf. Sie entspricht weitgehend der regionalen schreiben, sie entspricht dem Durchschnitt im Kreisgebiet. Verteilung des Wohnungsbestandes der Gesellschaft. Die Die Fluktuationsrate (10,2 %) ist kein Indikator für einen an- hohe Mieterwechselrate hat keine betrieblichen Gründe, sie gespannten Wohnungsmarkt. Weniger als 5 Jahre 58,1 % 93 Rund 58 % der Kündigungen betreffen Mietverhältnisse, die 5 bis 10 Jahre 20,6 % 33 10 bis 20 Jahre 11,3 % 18 20 bis 25 Jahre 2,5 % 4 Mehr als 25 Jahre 7,5 % 12 Mietdauer Kündigungen relativ/absolut weniger als 5 Jahre bestanden. Von den 93 Kündigungen bei einer Mietdauer bis 5 Jahre fallen 32 Kündigungen auf Miet- verhältnisse, die weniger als 2 Jahre dauerten. Dies führt zu hohen Mieterwechselkosten und zudem führt die hohe Fluktuationsraten bei den kurzen Mietverhältnis- sen dazu, dass gute Nachbarschaften im Wohnungsbestand nur erschwerend entstehen können. 24 KSG Geschäftsbericht 2023

2.5 Leerstand Am 31.12.2023 waren insgesamt 40 Wohnungen (Vorjahr 23) nicht vermietet. Bezogen auf die Gesamtzahl von Wohnungen bzw. Gewerbeeinheiten beträgt die Leerstandsquote 2,56 %. Die Leerstandsgründe stellen sich wie folgt dar: Modernisierung (2 Monate) 4 Mietersuche (marktbedingt) 26 Kernsanierung Objekt Bewusster Leerstand 3 3 Modernisierung zurückgest. (Budget) 4 Von den marktbedingt leerstehenden Wohnungen waren Fichtenweg 18 und in 57223 Kreuztal, Talstraße 15. Die jewei- zum Stichtag 10 Wohnungen bereits im Januar 2024 vermie- ligen Gebäude weißen einen Instandhaltungsrückstand auf, tet. Bei weiteren 7 Wohnungen handelte es sich geförderte der im Rahmen der Klimastrategie bewertet wird, um da- Wohnungen, für die keine Bezugsberechtigten Nachmieter nach zu entscheiden, wie mit den Gebäuden und den darin gefunden werden konnten. Die zurückgestellten Moderni- befindlichen Wohnungen umgegangen werden kann. sierungen beziehen sich auf Wohnungen in 57078 Siegen, Amalienstraße 14 25 25 25

2.6 Grundstückswirtschaft Unbebaute Grundstücke des Anlagevermögens: Baugrundstücke Hilchenbach, Kurt-Schumacher-Straße Neunkirchen, Knappenweg 2, Lerchenweg 2 Neunkirchen, Lerchenweg 4 Neunkirchen, Pfarrau 23–29 Erndtebrück, Breslauer Straße Kreuztal, Friedrich-Ebert-Straße (Parzelle 214) Kreuztal, Friedrich-Ebert-Straße (Parzelle 233-235) Freudenberg, Kreuzseifen Freudenberg, Kreuzseifen 1 Brandenburger Straße Summe Flächen m2 Buchwerte T€ 2.643 3.945 1.604 4.084 456 1.364 1.981 264 589 980 17.910 208 12 4 30 38 112 161 17 2 74 658 €/m2 78,70 3,05 2,50 7,35 83,34 82,11 81,27 64,39 3,40 75,51 Unbebaute Grundstücke des Umlaufvermögens: Der Bestand an unbebauten Grundstücken des Umlaufvermögens zum 31. Dezember 2023 setzt sich unverändert wie folgt zusammen: Baugrundstücke Siegen-Eisern, Zur Waldzeche Burbach, Höhfeld Burbach, Brandburger Straße Freudenberg Nicht bebauungsfähige Grundstücke landwirtschaftliche Flächen Flächen m2 Buchwerte T€ 1.354 7.044 2.639 1.280 12.317 25.363 37.680 20 19 8 0 47 2 49 €/m2 14,77 2,70 3,03 0,00 0,08 Die Flächen sind wegen fehlender baurechtlicher Voraussetzungen bzw. aus geotechnischen Gründen derzeit nicht bebaubar. 26 KSG Geschäftsbericht 2023

2.7 Instandhaltung und Modernisierung Die von Dritten (Bauunternehmen, Handwerksfirmen) bezogenen Leistungen (Fremdkosten) betrugen: Fremdkosten 2023 T€ Fremdkosten 2022 T€ Fremdkosten 2021 T€ Fremdkosten 2020 T€ Fremdkosten 2019 T€ Fremdkosten pro m2 Wohnfläche 2023/€ Instandhaltung Modernisierung Mieterbelastung Versicherungsbelastung Schönheitsreparaturen Gesamtkosten Gebäude Außenanlagen Gesamt Instandhaltungskosten 1.144 120 91 139 76 1.570 212 1.782 996 369 74 144 84 1.667 39 1.706 1.516 181 52 113 64 1.926 8 1.934 1.475 801 33 141 67 2.517 160 2.677 912 627 34 113 67 1.753 105 1.858 10,43 1,09 0,83 1,27 0,69 14,31 1,93 16,24 Unter Berücksichtigung eigener Verwaltungskosten für Planung, Baulei- tung und Regiekosten sowie von Erstattungen durch Dritte ergibt sich folgendes Bild: Fremdkosten Instandhaltung ./. Versicherungserstattungen u. a. Verbleibende Fremdkosten + Kosten für eigene Verwaltungsleistungen gemäß Betriebsabrechnung Instandhaltungskosten gesamt Instandhaltungskosten pro m2 Wohnfläche 2023 T€ 1.782 -339 1.443 1.358 2022 T€ 1.706 -242 1.464 1.301 2.801 25,53 € 2.765 25,16 € Die nach der Wirtschaftsplanung für 2023 vorgesehenen Die dafür notwendigen Mittel in Höhe von rd. 2,3 Mio. Euro Fremdkosten für Instandhaltung in Höhe von 2.470 TEuro jährlich können aus eigener Ertragskraft nicht mehr finan- wurden um 688 TEuro unterschritten. Das ist insbesondere ziert werden. Deshalb sind spürbare Mieterhöhungen er- darin begründet, dass das Fensterprogramm wegen der ver- forderlich. Künftige Investitionen (Neubau, Kernsanierung) späteten Förderzusage verspätet in die Umsetzungen gehen sind nur möglich, wenn betriebswirtschaftlich positive Er- konnte. Zudem wurden mehr Maßnahmen aktiviert als ur- gebnisse erreicht oder wenn hingenommen wird, dass der sprünglich geplant. Es bleibt weiterhin oberste Priorität den eigene Bestand durch Reduzierung des für die Instandhal- durch Modernisierung zukunftsfähigen gestalteten Wohn- tung/-setzung notwendigen Aufwands (langfristig) in sei- raum preiswert zu erhalten. ner Ertragsfähigkeit beeinträchtigt wird. KSG Geschäftsbericht 2023 27

2.8 Bautätigkeit Der regionale Wohnungsmarkt im Kreis Siegen-Wittgen- führen, dass Bestandsgebäude abgerissen und durch Ersatz- stein ist insgesamt ausgeglichen, auch wenn in den Stadt- neubauten ersetzt werden. Das wird vor allem dann ver- kernen Mangel an preiswerten kleineren Wohnungen (dar- folgt, wenn die Bestandsmodernisierung Kosten verursacht, unter verstehen wir Wohnungen, deren Quadratmieten bis die nahe an Neubaukosten heranreichen oder wenn dort zur Grenze des sozialen Wohnungsbaus reichen) besteht. Grundrisse nicht mehr zukunftsfähig sind, weil Nachfrager Gerade in den Zentren wird sich das nicht ändern lassen, weil fehlen. keine bebaubaren Flächen verfügbar sind. In den kommen- den Jahren werden Neubauten als auch (Ersatz-) Neubauten Derzeit werden nachfolgende Baumaßnahmen geplant: geplant und umgesetzt, wenn geeignete Grundstücke ver- • Ersatzneubau im Wohngebiet „Pfarrau“ in Neunkirchen fügbar sind und die Investitionen betriebswirtschaftlich mit 49 Wohnungen (ca. 18,7 Mio. Euro). vertretbar sind. • Neubau von Mietwohnungen in Kooperation mit dem Verein Wohn(t)räume in Freudenberg mit 16 Wohnungen Hauptziel der Gesellschaft ist und bleibt es, dauerhaft preis- (ca. 3,7 Mio. Euro). werten Wohnraum anzubieten. Das wird vor allem durch • Kernsanierung Gebäude Fichtenweg 14/15 in Siegen die behutsame Modernisierung des eigenen Wohnungs- (ca. 3 Mio. Euro). bestands erreicht, wobei künftig Mieterhöhungen erfol- • Einbau von KWL-Anlagen (750 TEuro = 150 TEuro jährlich). gen. Soweit dafür Wohnungsbaufördermittel verfügbar sind, werden diese in Anspruch genommen, wenn deren Die insgesamt für die Maßnahmen vorgesehene Inves- Inanspruchnahme vertretbar ist. Die Modernisierung des titionssumme im Planungszeitraum 2024–2028 beträgt eigenen Bestands kann in Einzelfällen auch zukünftig dazu rd. 25 Mio. Euro. 2.9 Kauf und Verkauf von Grundstücken In 2023 wurde ein bebautes Grundstück in Siegen, An der Al- che 5, für 290 TEuro verkauft. Es ergab sich ein Buchgewinn in Höhe von 84 TEuro. 28 KSG Geschäftsbericht 2023

2.10 Verwaltungsbetreuungen Der Verwaltungsbestand hat sich im Jahr 2023 wie folgt entwickelt: Bestand 01. Januar 2023 Zugang Abgang Bestand 31. Dezember 2023 Wohnungseigentümer- gemeinschaften Eigentumswohnungen Mietwohnungen (Fremdwohnungen) 74 0 1 73 1.303 0 143 1.160 353 0 10 343 Gesamt 1.656 0 153 1.503 Der Verwaltungsbestand hat sich 2023 verringert. Im Be- gegeben. Im Bereich der Mietfremdverwaltung wurde eine reich der Wohnungseigentumsverwaltung wurde eine Verwaltung mit 10 Einheiten abgegeben. Wohnungseigentümergemeinschaft mit 143 Einheiten ab- 2.11 Personal Der Personalbestand (ohne geringfügig Beschäftigte) stellt sich wie folgt dar: 31.12.2022 31.12.2023 45 42 33 31 4 4 3 3 5 4 4 4 Kaufmännische Angestellte Technische Angestellte Regiebetrieb Hausbesorger Gesamt Auszubildende Maler Vollzeitbeschäftigt sind 35 Personen (Vorjahr: 39), in Teilzeit Um den ruhestandsbedingten Wechsel von Mitarbeitern arbeiten 7 Personen (Vorjahr: 10) zwischen 20–33,5 Wochen- in den nächsten Jahren ohne Schwierigkeiten bewältigen stunden. Teilzeit wird überwiegend im Zusammenhang mit zu können, nehmen wir vorrübergehende Überkapazitäten der Erziehung von Kindern wahrgenommen. Den nicht un- bewusst in Kauf. erheblichen betriebsorganisatorischen Problemen bei den Teilzeitkräften steht der Vorteil gegenüber, dass Know-How Wir fordern und fördern die Weiterbildung der eigenen Mit- für das Unternehmen erhalten bleibt. arbeiter. Die Gesellschaft beschäftigt im Berichtsjahr, ebenso wie im Vorjahr, vier Auszubildende. KSG Geschäftsbericht 2023 29

3. Darstellung der wirtschaftlichen Lage 3.1 Ertragslage Die nach Segmenten gegliederte Gewinn- und Verlustrechnung zeigt folgende Übersicht: Betriebsleistung Aufwendungen für die Betriebsleistung Betriebsergebnis Finanzergebnis Neutrales Ergebnis Ergebnis vor Steuern Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Jahresergebnis 2023 T€ 13.351 12.688 663 -44 -438 181 -7 174 2022 T€ Veränderung T€ 12.417 11.712 705 -36 -46 623 0 623 934 976 -42 -8 -392 -442 -7 -449 Der Geschäftsführer hatte für das Geschäftsjahr 2023 mit zielten Jahresüberschuss in Höhe von 174 TEuro resultiert im einem Jahresfehlbetrag von 994 TEuro gerechnet. Die Plan- Wesentlichen aus gestiegenen Aktivierungsleistungen und abweichung von insgesamt 820 TEuro zum tatsächlich er- gestiegenen Sollmieten in Höhe von 298 TEuro. Zum positiven Betriebsergebnis in Höhe von 663 TEuro haben unter Berücksichti- gung der Betriebsabrechnung folgende Leistungsbereiche beigetragen: 1. Bestandsverwaltung 2. Betreuungstätigkeit 3. Bau- und Modernisierungstätigkeit 4. Sonstiger Geschäftsbereich Gesamtergebnis 2023 T€ 921 -282 0 24 663 2022 T€ Veränderung T€ 945 -198 0 -42 705 -24 -84 0 66 -42 Das positive Ergebnis der Hausbewirtschaftung von bewirtschaftete Verwaltungseinheit. Die höheren Verwal- 921 TEuro hat sich gegenüber dem Vorjahr um 24 TEuro ver- tungskosten resultieren im Wesentlichen aus dem Wechsel mindert. Ursächlich für die Ergebnisverminderung waren des EDV-Systems. insbesondere um 272 TEuro gestiegene Verwaltungskosten, höhere Instandhaltungskosten von 36 TEuro sowie höhere Das negative Ergebnis im Bereich der Betreuungstätig- Kapitalkosten von 41 TEuro denen um 298 TEuro gestiegene keit von 282 TEuro resultiert insbesondere daraus, dass die Sollmieten gegenüberstehen. diesem Bereich zugeordneten Personal- und Sachaufwen- dungen durch die Umsatzerlöse nicht gedeckt werden. Der Das Ergebnis der Bestandsverwaltung wurde erzielt bei In- Mehraufwand gegenüber dem Vorjahr resultiert im We- standhaltungskosten von 25,53 Euro (Vorjahr 25,16 Euro) sentlichen aus dem Wechsel des ERP-Systems sowie auf- je qm Wohn- und Nutzfläche. Die Verwaltungskosten be- grund höherer Einarbeitungszeit im Rahmen von Beschäf- laufen sich auf rd. 792,00 Euro (Vorjahr rd. 626,00 Euro) je tigungswechseln. 30 KSG Geschäftsbericht 2023

Das Ergebnis der Bau- und Modernisierungstätigkeit ist aus- Das negative neutrale Ergebnis in Höhe von 438 TEuro er- geglichen. Den aktivierten Eigenleistungen von 81 TEuro gibt sich insbesondere aus außerplanmäßigen Abschreibun- stehen zugeordnete Personal- und Sachaufwendungen in gen bzw. nicht verwertbaren Planungskosten in Höhe von gleicher Höhe gegenüber. 300 TEuro sowie Digitalisierung von Grundrissen und EDV Umstellung in Höhe von 217 TEuro, denen hauptsächlich Die Erhöhung des Ergebnisses des sonstigen Geschäftsbe- Erträge aus Anlageverkäufen 84 TEuro und dem Verbrauch reichs um 66 TEuro ist im Wesentlichen auf höhere Einspei- der Rückstellung für Bauinstandhaltung von 15 TEuro gegen- severgütungen für Photovoltaikanlagen zurückzuführen. überstehen. Das negative Finanzergebnis von 44 TEuro (Vorjahr: 36 TEuro) ergibt sich vor allem aus Kreditbereitstellungszinsen 71 TEuro (Vorjahr: 39 TEuro). Lohainsweg 24, 26, 28 KSG Geschäftsbericht 2023 31 31

3.2 Vermögenslage Die finanziellen Transaktionen wirkten sich wie folgt auf die Vermögens- und Kapitalstruktur des Unternehmens aus: 2022 T€ Veränderung T€ -1.608 -2.141 -0,9 173 1,0 -1.935 -1,4 -1.794 34 1.352 T€ -2.094 1 485 Bilanzsumme Sachanlagevermögen Sachanlagenintensität (%) Eigenkapital (langfristig) Eigenkapitalquote (%) 2023 T€ 72.634 65.923 90,8 26.781 36,9 74.242 68.064 91,7 26.608 35,9 Fremdkapital (Darlehen langfristig) 40.434 42.369 Fremdkapitalquote – Darlehen langfristig – (%) Investitionen in Sachanlagen Planmäßige Tilgungen Außerplanmäßige Tilgungen/Rückzahlungen 55,7 940 1.935 1.925 57,1 2.734 1.901 573 Damit beträgt das Sachanlagevermögen der Gesellschaft 90,8 % der Bilanzsumme. Die Verminderung der Bilanzsum- me um 1.608 TEuro ergibt sich aus: Veränderungen des Vermögens: Veränderung des Anlagevermögens Veränderung des lang- und mittelfristigen Umlaufvermögens Veränderung des kurzfristigen Umlaufvermögens Das Sachanlagevermögen hat sich um 2.141 TEuro vermin- Die Darlehen haben sich gegenüber dem Vorjahr durch Va- dert. Investitionen von 940 TEuro stehen Abgänge von lutierungen von 1.925 TEuro, denen planmäßige Tilgungen 206 TEuro sowie planmäßige Abschreibungen von von 1.935 TEuro und außerplanmäßige Tilgungen durch 2.575 TEuro und außerplanmäßigen Abschreibungen auf Umschuldungen von 1.925 TEuro gegenüberstehen, um Bauvorbereitungskosten von 300 TEuro gegenüber. 1.935 TEuro verringert. 32 KSG Geschäftsbericht 2023

Fichtenweg 34 3.3 Finanzlage Lang- und mittelfristiger Bereich Vermögenswerte Finanzierungsmittel Über-/Unterdeckung Kurzfristiger Bereich Finanzmittelbestand (Flüssige Mittel) Übrige Vermögenswerte Verpflichtungen Stichtagsliquidität (Netto-Geldvermögen/-bedarf) 31.12.2023 T€ 31.12.2022 T€ Veränderung T€ 66.439 67.769 1.330 2.076 4.119 6.195 4.865 1.330 68.532 69.579 1.047 1.948 3.762 5.710 4.663 1.047 -2.093 -1.810 283 128 357 485 202 283 Am 31.12.2023 waren die lang- und mittelfristig gebunde- tel zur Verfügung stehen, um die geplanten Modernisie- nen Vermögenswerte in voller Höhe durch fristenadäqua- rungsmaßnahmen im Bestand durchführen zu können. te Finanzierungsmittel (Eigen- und Fremdkapital) gedeckt. Darüber hinaus stand ein Teilbetrag von 1.330 TEuro im Neben der Möglichkeit Finanzierungsmittel (Hypotheken- kurzfristigen Bereich als Stichtagsliquidität zur Verfügung. darlehen) in Anspruch zu nehmen, stehen der Gesellschaft kurzfristige Überziehungsmöglichkeiten wegen verbind- Das Finanzmanagement sorgt dafür, dass die Zahlungs- licher Kreditlinien in Höhe von 710 TEuro zur Verfügung. verpflichtungen der Gesellschaft aus der laufenden Ge- Die Kreditlinien können bei Bedarf erweitert werden. Die schäftstätigkeit sowie gegenüber den finanzierenden Zahlungsfähigkeit war im Berichtsjahr jederzeit gegeben, Banken erfüllt werden können. Darüber hinaus sind die sie wird nach dem heutigen Kenntnisstand auch zukünftig Zahlungsströme so gestaltet, dass ausreichend Eigenmit- gegeben sein. KSG Geschäftsbericht 2023 33

Die nach dem Investitionsplan 2024–2028 geplanten In- und dem gesellschaftsvertraglichen Auftrag ist davon aus- vestitionen im Anlagevermögen in Höhe von insgesamt zugehen, dass Modernisierungsinvestitionen nicht in dem rd. 25 Mio. Euro werden überwiegend durch Hypotheken- betriebswirtschaftlich notwendigen Maß als Mieterhö- darlehen finanziert. hungen weitergegeben werden können. Gleichwohl sind die Investitionen zur Reduzierung der Mietausfälle wegen Es ist weiterhin mit einem hohen und leicht steigenden Leerstands und zur Aufrechterhaltung der Stabilität der Zinsniveau zu rechnen. Aufgrund der Wohnungsmarktlage Wohnquartiere notwendig. Die Entwicklung des Finanzmittelbestandes ergibt sich aus der nachfolgenden Kapitalflussrechnung: Jahresüberschuss Abschreibungen auf Anlagevermögen Veränderung langfristiger Rückstellungen Sonstige zahlungswirksame Aufwendungen/Erträge Cashflow Zunahme der kurzfristigen Rückstellungen Gewinn/Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens Veränderungen sonstiger Aktiva Veränderungen sonstiger Passiva Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit Einzahlungen aus Abgängen v. Gegenständen des Anlagevermögens Ausgaben für Investitionen des Anlagevermögens Auszahlung für Finanzanlagen Cashflow aus Investitionstätigkeit Valutierungen Planmäßige Tilgungen Außerplanmäßige Tilgungen Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestandes Finanzierungsmittelbestand am Anfang der Periode Finanzmittelbestand am Ende der Periode T€ 2.903 -32 -17 25 -84 -357 176 290 -1.012 -3 1.925 -1.925 -1.935 2023 T€ 174 2.854 3.028 -240 2.788 -725 -1.935 128 1.948 2.076 2022 T€ 623 2.551 -104 -20 3.050 20 1 -230 124 2.965 0 -2.736 -2.736 2.573 -1.901 -573 99 328 1.620 1.948 34 KSG Geschäftsbericht 2023

4. Nicht finanzielle Leistungsindikatoren Klarer Markt- und Kundenfokus: Interne Kundenorientierung: Kundenzufriedenheit ist der Treibstoff des wirtschaftlichen Neben den kundenorientierten Produkten und Dienstleis- Erfolgs. Das Beschwerdemanagement hat sich bewährt. tungen werden auch die internen Prozesse zunehmend Durch ein systematisches Beschwerdemanagement kommt kundenorientiert. Diese werden ständig anhand der Quali- es zur Beschwerdezufriedenheit. Hohe Zufriedenheit ver- tätsmanagement-Standards weiterentwickelt. Damit ver- stärkt die Kundenbindung. Das ist ein Wettbewerbsvorteil. bessern wir die interne Kommunikation und Transparenz und bauen im Sinne einer Ziel- und Ergebnisorientierung Kundenorientierte Lösungsangebote: Reibungsverluste ab. Unsere Erfahrung zeigt, dass zusätzliche Dienstleistungen zwar gerne genutzt werden, die Zahlungsbereitschaft für den damit verbundenen Aufwand ist jedoch unzureichend. Übernahme von sozialen und stadtentwicklungs- politischen Aufgaben: Leistungsorientierte und motivierte Mitarbeiter: in der Bevölkerung durch Bereitstellung von angemessenem Der Schutz und die Fürsorge für nicht marktfähige Gruppen Ausschlaggebend für die Zufriedenheit der Kunden und damit den Unternehmenserfolg sind unsere Mitarbeiter. Wesentliche Aspekte der Unternehmenskultur sind trans- parente Entscheidungsprozesse und fairer Umgang mitein- ander. Die Vereinbarkeit von Familie und Beruf genießt hohe Priorität. Sie sorgt aber auch für erhebliche Belastungen der Personal- und Verwaltungskosten, weil Ausfälle durch be- fristete Neueinstellungen ausgeglichen werden müssen, wofür die benötigten Fachkräfte fehlen. Die Mitarbeiter verfügen über ausgeprägtes immobilienspezifisches Wissen und zeichnen sich durch hohe Leistungsbereitschaft aus. Wohnraum gehört ebenso zu unserem Auftrag, wie Hilfe- leistungen bei auftretenden Problemen (z. B. Schuldnerbe- ratung). Zahlungsschwierigkeiten von Kunden sorgen für einen hohen Aufwand in der Mietenbuchhaltung. Die Folge sind hohe Verwaltungskosten. Wir entwickeln unsere Wohnquartiere weiter. Die gezielte Belegungspolitik, die Bereitstellung von Räumen für Nach- barschaftstreffs und die Mitarbeit bei sozialen Programmen und Forschungsprojekten werden auch in Zukunft einen hohen Stellenwert behalten. Wir achten bei der Pflege des Weidenauer Straße 198-202 36 36 KSG Geschäftsbericht 2023

eigenen Wohnungsbestandes darauf, den Zielkonflikt zwi- Ökologisches Engagement: schen Anpassung der Wohnungen an die aktuellen Wünsche der Nachfrager und Erhalt von preiswertem Wohnraum zu lösen. Wir haben das Ziel, mit der Durchschnitts(unterneh- mens)miete unterhalb der aktuell zulässigen Miete im so- zialen Wohnungsbau zu bleiben. Das Hauptaugenmerk liegt nach wie vor darin, den eigenen (Alt-) Bestand als preiswer- ten Wohnraum zu erhalten. Gesetzlich mögliche Moderni- sierungszuschläge werden bewusst nicht ausgeschöpft. Das schließt jedoch nicht aus, dass die Gesellschaft auch Wohn- raum anbietet, der deutlich teurer ist. Das eröffnet finanziel- len Spielraum dafür, an anderer Stelle Mieten zu „subven- tionieren“. Wir tragen durch unsere Mietpreispolitik zur Stabilisierung des regionalen Mietpreisniveaus bei und sind ein wichtiger und dauerhafter Auftraggeber für die heimische mittelstän- dische Bauwirtschaft. Die zunehmende Alterung der Be- völkerung (und damit auch unserer Mieter) führt zu neuen Problemen, die einer Lösung bedürfen. Immer mehr ältere Menschen benötigen einen Betreuer, weil sie allein nicht mehr in der Lage sind, ihre Lebensverhältnisse zu gestalten. Das führt auch zu Problemen beim Zusammenleben in den Häusern, die wir mit eigenem Personal auf Dauer nicht wer- den lösen können. Wir haben die Verpflichtung, die Lebensgrundlagen für kom- mende Generationen zu erhalten. Wir berücksichtigen des- halb bei unseren Entscheidungen die ökologischen Folgen. Das führt dazu, dass Investitionsentscheidungen nicht al- lein nach kurzfristigen Wirtschaftlichkeitsüberlegungen erfolgen. Wir legen Wert darauf, zum Klimaschutz beizu- tragen, indem wir den Energiebedarf unserer Wohngebäu- de optimieren. Wir verfolgen aus wirtschaftlichen Gründen primär Lösungen, die mit geringem finanziellem Aufwand zu Einsparungen für die Menschen in unseren Wohnungen führen. Wir werden dieses Potenzial im Interesse unserer Kunden heben, die allerdings durch Verhaltensanpassungen mitwirken müssen. Gesellschaftliches Engagement: Gesellschaftliches Engagement hat einen hohen Stellen- wert. Nach wie vor unterstützen wir gemeinnützige Ein- richtungen mit Spenden. Daneben gehen wir verschiede- ne Kooperationen ein. Seit 2010 stellen wir für den Verein ATEMPAUSE Hüttental Gemeinschaftsräume für eine Be- treuung für Menschen mit Demenz zur Verfügung. Die Selbsthilfegruppe „Mitten im Leben“ unter Leitung der Alzheimer Gesellschaft Siegen e. V. trifft sich jeden zwei- ten Donnerstag im Monat im Gemeinschaftsraum unserer Wohnanlage im Siegbogen. Wirtschaftliche Leistungsfähigkeit: Wir richten unser wirtschaftliches Handeln langfristig da- nach aus, Kostendeckung einschließlich einer angemesse- nen Verzinsung des Eigenkapitals und ausreichende Rück- lagen zu erwirtschaften. Das erreichen wir vor allem durch eine nachhaltige Bestandsbewirtschaftung (Investitionen in zukunftsfähige Bestände, Desinvestitionen bei nicht zu- kunftsfähigen Beständen), angemessenes Wachstum und die Sicherung der notwendigen Eigenkapitalquote. KSG Geschäftsbericht 2023 37

5. Risiko- und Chancenbericht Risikomanagement: Das KonTraG (Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich) stellt erhebliche Anforderungen an das Risikomanagement der Unternehmensleitung. Das im Unternehmen eingeführte Risikomanagement entspricht gemessen an der Unternehmensgröße diesen Anforderun- gen. Das Risikomanagement der Gesellschaft sieht die regel- mäßige Risikoerfassung und Bewertung der Risiken sowie die Ausarbeitung von Maßnahmen zum aktiven Risikoma- nagement vor. Das eingesetzte Risikomanagementsystem basiert auf der unterjährigen Berichterstattung und dem internen Kontroll- system. Darüber hinaus werden externe Beobachtungsbe- reiche, insbesondere die Entwicklung des Wohnungs- und Kapitalmarktes, die demographische Entwicklung sowie die Entwicklung der bundesdeutschen Politik in die Be- trachtung einbezogen. Hauptziel ist es, Veränderungen und Entwicklungstendenzen rechtzeitig zu erkennen, damit not- wendige und geeignete Maßnahmen zur Vermeidung von negativen Einflüssen auf die Unternehmensentwick-lung rechtzeitig geplant und ergriffen werden können. Risiken der künftigen Entwicklung: Die Marktlage im Kreis Siegen-Wittgenstein ist insgesamt ausgeglichen. Die Wahlmöglichkeit der Nachfrager in einem ausreichend großen Angebot führt zum Zwang, den eigenen Wohnungsbestand den Marktbedürfnissen anzupassen, bzw. wo dies nicht möglich ist, Wohnungen vom Markt zu nehmen. Bis dahin muss weiterhin mit höheren Erlösschmä- lerungen wegen Leerstands gerechnet werden. Vor allem die zunehmende Alterung der Bevölkerung wird dazu führen, dass sich die Nachfrage nach Wohnraum in den Zentren erhöht; dort werden die Mieten weiterhin steigen. Hier können die Dinge des täglichen Bedarfs auf kurzen We- gen besorgt werden. Kurz- und mittelfristig erfordert die Al- terung der Bevölkerung die altengerechte Nachrüstung des eigenen Wohnungsbestands, um die Bewohner möglichst lang in der angestammten Wohnung und dem angestamm- ten Wohnumfeld zu halten. Das erfordert entsprechende Investitionen. Der Anteil der Menschen, die nur über ein geringes Ein- kommen verfügen, steigt. Das wird künftig auch die Rent- nergeneration treffen. Die Zahlungsmoral unserer Mieter lässt oft zu wünschen übrig. Wir sorgen durch konsequen- tes Forderungsmanagement und durch Bonitätsprüfung potenzieller Mieter dafür, dass die Zahlungsausfälle be- Das Geschäftsrisiko der Gesellschaft liegt im Kernbereich Bestandsbewirtschaftung, also der Vermietbarkeit des grenzt bleiben. Hausbesitzes. Die demographische Entwicklung ist unver- ändert dadurch gekennzeichnet, dass wir weniger, älter, bunter und im Alter ärmer werden. Die Nachfrage nach Wohnraum wird langfristig voraussichtlich stagnieren bzw. abnehmen. Wir rechnen damit, dass im Kreis Siegen-Witt- genstein die Bevölkerung abnehmen wird. Voraussichtlich wird auch die Haushaltszahl schrumpfen. Dabei wird mit einer Zunahme der 1- und 2-Personen-Haushalte einerseits und der Abnahme der 3- und 4-Personen-Haushalte ande- rerseits gerechnet. Allerdings kann man zunächst noch von einem steigenden Wohnflächenbedarf pro Kopf der Bevöl- kerung im Kreisgebiet ausgehen, der darauf zurückzufüh- ren ist, dass die steigende Zahl älterer Menschen, die große Wohnungen belegen und immer vielfältigere Lebensstile (Singles, Patchwork-Familien u. a.) zusätzlich zu einer zuneh- menden Nachfrage führen. Die immer noch hohen und langfristig steigenden Energie- kosten stellen eine erhebliche Herausforderung dar. Zur Be- grenzung der Energiekosten investiert die Gesellschaft in modernste Technik. Aufgrund des russischen Angriffskrieges auf die Ukraine ha- ben sich die Rahmenbedingungen verschlechtert. Die Ma- terialien haben sich erheblich verteuert. Damit verbunden sind Preissteigerungen. Für den künftigen Geschäftsverlauf ist deshalb wahrscheinlich, dass sich geplante Einnahmen verzögern oder ganz ausfallen, sodass mit einem Anstieg der Mietausfälle zu rechnen ist. Im Bereich der Bautätig- keit (Neubau, Modernisierung) und Instandhaltung ist mit Verzögerungen und dem Risiko von Kostensteigerungen zu rechnen. 38 KSG Geschäftsbericht 2023

Verschärft werden die Risiken der Baukostensteigerungen zu mindern, ist die Überwachung und Kontrolle des Haus- durch unzuverlässige Förderprogramme der Bundesregie- besitzes systematisiert. Durch das frühzeitige Eingehen auf rung. Inzwischen muss damit gerechnet werden, dass be- Kundenbeschwerden können Fehlentwicklungen behoben währte Förderprogramme von einem auf den anderen Tag und Schäden vermieden werden. Das „Restrisiko“ ist durch nicht mehr zur Verfügung stehen oder sogar innerhalb we- entsprechende Versicherungen abgedeckt. niger Stunden ausgeschöpft sind. Die Baukostenentwick- lung und der Wegfall von Förderprogrammen führt dazu, Das „Produktionsrisiko“ erhält zunehmendes Gewicht. Neu- dass geplante Investitionen verschoben oder ganz aufgege- bau und umfassende Modernisierungsmaßnahmen bergen ben werden. das Risiko der Baukostenüberschreitung, das Risiko, dass die notwendige Qualität nicht erreicht wird und dass der ge- Dem Problem, dass nicht alle Organisationsanforderun- plante Zeitrahmen überschritten wird. Wir begegnen dem gen gleichzeitig umgesetzt werden können, begegnen wir Risiko durch die Entwicklung eines entsprechenden Projekt- durch einen klaren Priorisierungsprozess. Die Einbindung managements, durch Hinzuziehung externer Projektsteue- aller Mitarbeiter in das Zielsystem erfolgt durch die konse- rer sowie Sachverständigen bei großen Bauvorhaben. quente innerbetriebliche Vernetzung und durch Transpa- renz. Entscheidungen der Führungsebene werden zeitnah Bei den langfristigen Fremdmitteln handelt es sich über- im Unternehmen bekannt gemacht. Wir nutzen dabei die wiegend um langfristig zinssatzgebundene und dinglich ge- Erkenntnisse aus bereits durchgeführten Organisations- sicherte Annuitätendarlehen. Das Zinsänderungsrisiko hat projekten. sich verschlechtert, sodass inzwischen ein gewisses Zah- lungsrisiko besteht. Bei der Bewirtschaftung von Immobilien besteht grund- sätzlich das Risiko, dass Leistungserwartungen der Kunden Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung bestehen nicht erfüllt werden (Mängel in den Wohnungen) und dass aus regelmäßigen Mietzahlungen, sodass die Gesellschaft Überwachungspflichten im Bestand vernachlässigt werden, wesentlichen Risiken aus Zahlungsstromschwankungen was zu Regressansprüchen führen kann. Um dieses Risiko und erheblichen Liquiditätsrisiken nicht ausgesetzt ist. Dr.-Menne-Straße 8 39

Früher konnten Vermieter von Wohngebäuden die Kosten Die demographische Entwicklung wird dazu genutzt, ein für CO₂, die durch das Brennstoffemissionshandelsgesetz spezielles Wohnungs- und Dienstleistungsangebot für äl- und das Europäische Emissionshandelssystem (ETS) entste- tere Menschen zu schaffen und damit die eigene Marktposi- hen, vollständig an ihre Mieter weitergeben. Der CO₂-Preis tion gegenüber den Wettbewerbern zu verbessern. traf ausschließlich den Mieter. Der Preis setzte zwar Anrei- ze für sparsames Heizverhalten des Mieters, nicht aber für Die Umsetzung der Erkenntnisse der Portfolioanalyse wird Sanierungsmaßnahmen des Vermieters. Die klimapolitisch in dem stärker werdenden Wettbewerb dazu beitragen, beabsichtigte Lenkungswirkung wurde daher nur begrenzt die eigene Position zu verbessern, indem unter anderem erreicht. kostspielige Fehlinvestitionen vermieden werden. Die Um- setzung der Ergebnisse der Analyse sorgen dafür, dass das Mittlerweile werden die CO₂-Kosten von Wohngebäuden Portfolio nachfrageorientiert gesteuert wird. zwischen Mietern und Vermietern verteilt. Dabei kommt ein Stufenmodell zur Anwendung: Je schlechter der ener- Chancen bestehen in der Entwicklung von zusätzlichen getische Zustand des Gebäudes, desto höher der Anteil des Angeboten an Dienstleistungen, die aufgrund des demo- Vermieters an den Kosten. Damit sollen Mieter in Gebäuden graphischen Wandels verstärkt nachgefragt werden. Diese mit hohen Verbräuchen entlastet werden. Dienstleistungsangebote tragen dazu bei den Wohnungs- bestand attraktiver zu machen und sichern die Vermietbar- Im Ergebnis bedeutet das Kohlendioxidkostenaufteilungs- keit des eigenen Wohnungsbestandes. gesetz –CO₂ KostAufG für die KSG Siegen eine Belastung, weil ein Teil der Kosten beim Vermieter verbleiben. Der CO₂ Finanzinstrumente: Preis beträgt in 2024 45 Euro/t und steigt bis 2026 auf einen Preis zwischen 55 Euro/t und 65 Euro/t. In 2023 betrug die CO₂-Steuer insgesamt ca. 66 TEuro. Bei einem durchschnitt- lichen Vermieteranteil von 60 % wird die CO₂-Steuer das Unternehmensergebnis 2024 mit ca. 40 TEuro belasten. Zukünftig wird – mit steigendem CO₂-Preis – das Unter- nehmensergebnis stärker belastet (nicht umlagefähige Be- triebskosten). Chancen der künftigen Entwicklung: Besondere Finanzinstrumente hat die Gesellschaft nicht ge- nutzt. Sicherungsgeschäfte sind nicht zu verzeichnen. Die Zinsänderungsrisiken halten sich wegen der langen Zinsbin- dungen in beherrschbarem Rahmen. Die Zinsentwicklung wird ständig verfolgt. Im Rahmen der vertraglichen Mög- lichkeiten werden Umfinanzierungen in geringer verzinsba- re Darlehen vorgenommen. Zur Sicherung langfristig günsti- ger Zinskonditionen werden Forward-Darlehen in Anspruch genommen. Jede Marktlage bietet neben den Risiken auch Chancen. Die Anstehende Investitionen werden überwiegend fremdfi- absehbare Entwicklung der Haushaltsgrößen und die Plura- nanziert. Die aus den Investitionen resultierenden Zins- und lisierung der Lebensstile (Singularisierung, Haushalt mit nur Tilgungsleistungen werden die künftigen Jahresergebnisse einem Kind) sowie die zunehmende Anzahl wirtschaftlich und die Liquidität stark belasten und den Handlungsspiel- schwacher Haushalte wird zu einer verstärkten Nachfrage raum einengen. Die Zinsentwicklung kann dazu führen, nach kleineren (bezahlbaren) Wohnungen führen. 2/3 des dass geplante Investitionen verschoben oder ganz aufge- unternehmenseigenen Wohnungsbestands hat eine Wohn- geben werden müssen. Dem Kreditmanagement wird hohe fläche von weniger als 65 m². Der noch abzubauende In- Aufmerksamkeit geschuldet, weil sich bei auslaufenden standhaltungsstau bietet die Chance, bei der Modernisierung Zinsfestschreibungszeiträumen steigendes Zinsniveau gra- darauf zu achten, den Wohnraum gezielt für die künftigen vierend auswirken kann. Von Terminoptions- oder Swapge- Hauptnachfrager zu modernisieren, wobei sicherzustellen ist, schäften wird unter Risikogesichtspunkten kein Gebrauch dass auch der modernisierte Wohnraum preiswert bleibt. gemacht. 40 KSG Geschäftsbericht 2023

Waldenburger Straße 10 6. Prognosebericht Hauptziel der Geschäftspolitik ist die Sicherung der Ertrags- Verbesserung der Wohnungsausstattung bei Mieterwech- kraft des Unternehmens. Dieses Ziel wird insbesondere seln und durch Bestandspflege sowie guten Service. durch das Instandhaltungs- und Modernisierungsprogramm in den nächsten Jahren erreicht. Dabei werden die Ergebnis- Investitionen im Neubaubereich werden in Marktnischen se aus der Portfoliobetrachtung berücksichtigt, wobei der oder als Ersatzinvestitionen vorgenommen, um Chancen Gesellschaftszweck nicht aus den Augen verloren wird. auf dem Immobilienmarkt zu nutzen und das Bestandsport- folio insgesamt „abzurunden“, damit wir dem Gesellschafts- Mieterhöhungspotentiale werden ausgeschöpft, Ziel bleibt zweck entsprechend Wohnraum für die breiten Schichten jedoch die Erhaltung eines preiswerten Wohnungsbestandes. der Bevölkerung anbieten können. Das verschärfte Ge- Die vorgesehenen Investitionen in die Bestandspflege und bäudeenergiegesetz sowie weitere gesetzliche Rahmen- die grundlegende Modernisierung des Gebäudebestands bedingungen (z. B. Novelierung der EU-Gebäuderichtlinie) werden die Marktchancen des eigenen Wohnungsbestands machen eine ausgeprägtere energetische Betrachtung des sichern, so dass langfristig der Mittelrückfluss erfolgen wird. Bestandes erforderlich. Dem sich aus Arbeitslosigkeit und den auf Dauer abneh- Aufgrund der schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedin- menden verfügbaren Einkommen ergebenden Risiko wer- gungen, hoher Instandhaltungsaufwendungen zum Abbau den wir durch konsequentes Forderungsmanagement und des Instandhaltungsstaus, zusätzliche Belastungen durch durch das Bereithalten von preisgünstigem Wohnraum ent- die CO₂-Abgabe sowie einer notwendigen Klimastrategie gegenwirken. 2045 erwarten wir in den nächsten Jahren ein negatives Jahresergebnis. Die Erfolgsplanung für das Jahr 2024 weist Den Risiken aus der Altersstruktur des Wohnungsbestands einen Jahresüberschuss in Höhe von 2.584 TEuro aus, dies und der Kunden wollen wir durch modernes Auftreten auf ist insbesondere durch den Einmaleffekt der Realisierung dem regionalen Markt unter Nutzung der neuen Medien von Buchgewinnen aus dem Verkauf von Anlagevermögen ebenso entgegentreten, wie durch die ständige technische begründet. KSG Geschäftsbericht 2023 41

7. Öffentliche Zwecksetzung und Zweckerreichung Die Gesellschaft verfolgt auch nach dem Wegfall des Woh- nungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) nach dem Gesell- schaftsvertrag den vorrangigen Zweck der Sicherung und sozialverantwortbaren Wohnungsversorgung der breiten Schichten der Bevölkerung (gemeinnütziger Zweck). Im Rahmen der Bestandspflege hat das Unternehmen das Modernisierungsprogramm fortgesetzt. Die Zahl der So- zialwohnungen ist in der Region rückläufig. Die Gesellschaft bietet verlässlich guten Wohnraum zu fairen Preisen, ins- besondere für Haushalte mit mittleren und niedrigen Ein- kommen. Sie hat deshalb auch in Zukunft eine wichtige Aufgabe bei der sozialverantwortlichen Wohnraumversor- gung der Menschen in der Region. Das Unternehmen bietet vorwiegend preiswerten Wohnraum an und wirkt mit sei- nem Wohnungsangebot dämpfend auf die ortsübliche Ver- gleichsmiete. Die Wohnungen der Gesellschaft werden – sofern nicht Belegungsrechte Dritter entgegenstehen – in der Regel in Abstimmung mit den zuständigen Stellen der Kommunen vermietet. Die Gesellschaft trägt damit nach wie vor zur Unterbringung von am Markt benachteiligten Wohnungs- bewerbern bei. Der öffentliche Zweck der Gesellschaft als kommunales Wohnungsunternehmen ist damit auch im Jahr 2023 er- reicht worden. Siegen, 31.03.2024 Kreiswohnungsbau- und Siedlungsgesellschaft mbH Siegen 42 KSG Geschäftsbericht 2023 Bismarckstraße 22

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Der Aufsichtsrat hat 2023 zwei Sitzungen durchgeführt. Schwerpunkte der Beratungen des Aufsichtsgremiums wa- ren folgende: • Marketingkonzept. • Stärkung der KSG Siegen – Liquiditätserhöhungs- möglichkeiten. In seiner Märzsitzung hat sich der Aufsichtsrat intensiv da- mit beschäftigt, welche Möglichkeiten für die Gesellschaf- ter bestehen, um das Unternehmen in die Lage zu versetzen wieder vermehrt Wohnungsbau betreiben zu können. Dabei ging insbesondere um die Verbesserung der Kapitalausstat- tung unter Berücksichtigung des EU-Beihilfe-Rechtes. Er ließ sich von der Geschäftsführung über die wirtschaft- liche und finanzielle Lage der Gesellschaft und über we- sentliche Vorfälle und die Entwicklung des Unternehmens unterrichten. Der Aufsichtsrat befasste sich weiterhin mit dem Jahresabschluss 2022 und dem Wirtschafts-, Finanz- und Personalplan 2023-2027 (mittelfristige Unternehmens- planung). Die Buchführung, der Jahresabschluss und der Lagebericht für die Zeit vom 01.01.2022 bis 31.12.2022 wurden vom Ver- band der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V., Düsseldorf, geprüft und mit dem uneinge- schränkten Bestätigungsvermerk versehen. Der Aufsichtsrat billigt nach eigener Prüfung den Jahres- abschluss und den Lagebericht für das Kalenderjahr 2022. Er empfiehlt der Gesellschafterversammlung, den Jahres- abschluss und den Lagebericht zum 31.12.2022 festzustellen und beschließt den Ergebnisverwendungsvorschlag. Der Aufsichtsrat dankt den Mitarbeiterinnen und Mitarbei- tern der Gesellschaft und der Geschäftsführung für die er- folgreiche Arbeit. Siegen im Juni 2024 Der Aufsichtsrat Andreas Müller -Landrat- (Aufsichtsratsvorsitzender) 46 46 KSG Geschäftsbericht 2023 Fichtenweg 5 Fichtenweg 20–21

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Bilanz zum 31.12.2023 AKTIVA A. Anlagevermögen I. Immaterielle Vermögensgegenstände Entgeltlich erworbene Lizenzen II. Sachanlagen Grundstücke mit Wohnbauten Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts-und anderen Bauten Grundstücke ohne Bauten Technische Anlagen und Maschinen Betriebs- und Geschäftsausstattung Bauvorbereitungskosten III. Finanzanlagen Beteiligungen Andere Finanzanlagen Anlagevermögen insgesamt B. Umlaufvermögen I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte Grundstücke ohne Bauten Unfertige Leistungen Andere Vorräte II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung Forderungen aus Betreuungstätigkeit Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen Sonstige Vermögensgegenstände III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben € 31.12.2023 € 31.12.2022 € 61.254,00 17.145,00 43.288.621,34 20.153.885,34 657.800,89 195.382,00 225.446,49 44.597.634,01 20.967.871,34 657.800,89 141.681,00 136.873,49 1.402.285,69 65.923.421,75 1.561.164,13 391.192,10 391.192,10 3.000,00 0,00 66.378.867,85 68.471.361,96 49.220,54 3.570.182,83 49.220,54 3.123.649,21 36.751,03 3.656.154,40 46.746,23 37.214,65 169.479,84 3.257,83 30.690,51 206.264,31 0,00 228.549,47 438.501,79 319.553,82 Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 2.076.256,83 1.947.570,12 Bausparguthaben 71.978,47 2.148.235,30 35.986,40 C. Rechnungsabgrenzungsposten Geldbeschaffungskosten Andere Rechnungsabgrenzungsposten Bilanzsumme Treuhandvermögen 50 KSG Geschäftsbericht 2023 4.390,00 8.085,68 12.475,68 5.482,00 5.543,28 72.634.235,02 74.242.068,38 1.305.503,58 1.244.994,64

PASSIVA A. Eigenkapital I. Gezeichnetes Kapital II. Gewinnrücklagen Gesellschaftsvertragliche Rücklagen Bauerneuerungsrücklage Andere Gewinnrücklagen III. Bilanzgewinn IV. Verlustvortrag V. Jahresüberschuss Eigenkapital insgesamt B. Rückstellungen Rückstellungen für Pensionen Rückstellungen für Bauinstandhaltung € 31.12.2023 € 31.12.2022 € 777.163,67 777.163,67 1.601.820,79 17.029.280,35 1.601.820,79 16.659.766,69 7.199.010,70 25.830.111,84 7.199.010,70 0,00 -253.241,50 173.638,96 173.638,96 622.755,16 26.780.914,47 26.607.275,51 191.729,00 144.000,00 200.025,00 159.000,00 Sonstige Rückstellungen 347.687,17 683.416,17 331.683,58 C. Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 39.976.375,61 41.731.928,98 Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 621.895,10 640.166,13 Erhaltene Anzahlungen Verbindlichkeiten aus Vermietung Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten davon aus Steuern: € 0,00 (Vorjahr: € 25.534,60) 3.823.760,17 83.741,68 23.598,47 581.989,11 3.428.018,89 110.373,48 3.175,96 934.638,50 4.772,49 45.116.132,63 25.534,60 D. Rechnungsabgrenzungsposten 53.771,75 70.247,75 Bilanzsumme Treuhandverbindlichkeiten 72.634.235,02 74.242.068,38 1.305.503,58 1.244.994,64 KSG Geschäftsbericht 2023 51

Gewinn- und Verlustrechnung vom 01.01. bis 31.12.2023 Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung aus Betreuungstätigkeit € 31.12.2023 € 31.12.2022 € 11.747.638,13 537.131,47 11.475.357,05 552.510,81 aus anderen Lieferungen und Leistungen 135.799,29 12.420.568,89 94.074,33 Erhöhung (Vorjahr: Verminderung) des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen 446.533,62 -113.303,56 Andere aktivierte Eigenleistungen Sonstige betriebliche Erträge Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen 81.350,54 122.016,93 513.487,97 366.559,84 Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 5.235.803,65 4.671.376,62 Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 4.035,75 5.239.839,40 6.695,46 Personalaufwand Löhne und Gehälter 2.082.269,51 1.945.656,16 Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung davon für Altersversorung: € 109.894,02 (Vorjahr: € 104.783,64) 504.545,37 2.586.814,88 488.131,17 Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen Sonstige betriebliche Aufwendungen Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge Zinsen und ähnliche Aufwendungen davon aus der Aufzinsung: € 3.007,00 (Vorjahr: € 3.329,00) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Ergebnis nach Steuern Sonstige Steuern Jahresüberschuss 2.903.006,41 2.551.225,37 1.254.756,42 1.011.206,44 29.662,18 1.136,30 1.053.750,09 974.956,85 7.113,91 0,50 446.322,09 849.103,13 272.683,13 226.347,97 173.638,96 622.755,16 52 KSG Geschäftsbericht 2023

Anhang des Jahresabschlusses 2023 A. Allgemeine Angaben B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden C. Angaben zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung D. Sonstige Angaben A. Allgemeine Angaben Die Firma der Gesellschaft lautet Kreiswohnungsbau- und Die planmäßigen Abschreibungen wurden wie folgt vor- Siedlungsgesellschaft mbH Siegen. Sie hat ihren Sitz in genommen: Siegen und ist im Handelsregister des Amtsgerichts Siegen unter HRB 1133 eingetragen. Der Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften des Han- delsgesetzbuchs unter Berücksichtigung des Gesetzes be- treffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung auf- gestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht der Verordnung über die Glie- · 14,3 %–33,3 % linear auf immaterielle Vermögensgegen- stände (Lizenzen). · 2 % linear auf Wohngebäude – bis 1991 und nach 1996 errichtet bzw. angeschafft. · 2,5 % linear auf umfassend sanierte Wohngebäude – ab 2008 saniert. derung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen · Abschreibung auf die Restnutzungsdauer (von 40 Jahren) – (JAbschlWUV), wobei für die Gliederung der Gewinn- und nach 1990 bis 1995 fertiggestellt. Verlustrechnung das Gesamtkostenverfahren Anwendung · 10 % linear auf Außenanlagen – nach 1990 fertiggestellt. findet. Die Gesellschaft ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 1 HGB. Die Erstellung des Jahresab- schlusses erfolgte entsprechend § 16 des Gesellschaftsver- trags nach den Vorschriften für große Kapitalgesellschaften · 4 % linear auf gewerblich genutzte und andere Bauten (Kindergarten) – bis 2008. · 4 % linear auf die Miteigentumsanteile am Plektrum (Geschäftsstelle). im Sinne vom § 267 Abs. 3 HGB. · 3 % auf Gewerbeobjekte (ab 2009) und Parkdeck Wenscht. B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden · 5 % linear auf Garagen und Lüftungsanlagen sowie auf die Miteigentumsanteile am Kompetenz- und Mikro-TZ Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden des Vorjahres Siegen. wurden unverändert beibehalten. · 20 % auf Gemeinschaftsantennen und Möblierung von 1. Anlagevermögen Übergangswohnungen. Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögens- · 10 % linear auf Büromöbel bis 2001 und 1/13 ab 2002. gegenstände sind zu Anschaffungskosten abzüglich plan- mäßiger linearer Abschreibung bewertet. Das gesamte Sachanlagenvermögen (soweit abnutzbar) ist zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert · 12,5 %–25 % linear auf Geräte, Werkzeuge, Maschinen. · 20 % auf geringwertige Wirtschaftsgüter (2008 und 2009 Poolabschreibung). um planmäßige und ggf. außerplanmäßige Abschreibun- · 100 % auf geringwertige Wirtschaftsgüter (ab 2010). gen, bewertet. Im Geschäftsjahr wurden außerplanmäßige Abschreibun- Die Herstellungskosten beinhalten neben den Fremdkosten gen auf Bauvorbereitungskosten in Höhe von 300 TEuro vor- die Eigenleistungen. Die aktivierten Eigenleistungen be- genommen. trugen 2023 81 TEuro. Zinsen während der Bauzeit wurden Die Beteiligungen sind zu Anschaffungskosten bewertet. nicht aktiviert. 54 KSG Geschäftsbericht 2023

2. Umlaufvermögen Betrag des gezeichneten Kapitals (Stammkapital) beträgt Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke ohne Bauten 1.520.000,00 Deutsche Mark (= 777.163,67 Euro). sind zu Anschaffungskosten bewertet. 6. Rückstellungen Der Posten Unfertige Leistungen enthält noch nicht ab- gerechnete Betriebs- und Heizkosten. Sie sind bewertet zu Herstellungskosten, vermindert um Wertberichtigungen für Abrechnungsverluste (Leerstand). Die Pensionsrückstellung wurde nach dem Teilwertverfahren unter Berücksichtigung von zukünftigen Rentenanpassun- gen ermittelt. Dabei wurden die Heubeck-Richttafeln 2018G (RT 2018G) zugrunde gelegt. Der berücksichtigte Rechnungs- Die anderen Vorräte – Heizöl und Holzpellets – werden zu zinssatz betrug 1,82 % (durchschnittlicher Zinssatz der vergan- Anschaffungskosten nach der Fifo-Methode bewertet. genen 10 Jahre) bei einer angenommenen Restlaufzeit von Bei der Bewertung der Forderungen gegenüber Mietern 15 Jahren. Der Rententrend wurde mit 2 % berücksichtigt. wurde den Ausfallrisiken durch Einzelwertberichtigungen Der Unterschiedsbetrag zwischen der Rückstellung unter bzw. Sofortabschreibungen Rechnung getragen. Berücksichtigung des durchschnittlichen Zinssatzes aus den Die übrigen Forderungen und sonstigen Vermögensgegen- stände sind grundsätzlich mit ihren Nominalwerten ange- setzt. Ausfallrisiken wurde durch Abschreibungen Rechnung getragen. Die Flüssigen Mittel und Bausparguthaben sind zu Nominal- beträgen bewertet. 3. Aktive Rechnungsabgrenzungsposten Geldbeschaffungskosten werden auf den Zinsfestschrei- bungszeitraum abgeschrieben. 4. Latente Steuern Zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen und den Steuerbilanzansätzen bestehen Unterschiede; die entspre- chenden Bilanzposten sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt: Bilanzposten Grundstücke mit Wohnbauten Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten Grundstücke ohne Bauten (AV) Grundstücke ohne Bauten (UV) Rückstellungen für Pensionen Rückstellung für Bauinstandhaltung Aktive Differenzen Passive Differenzen x x x x x x vergangenen zehn Geschäftsjahren und der Rückstellung unter Berücksichtigung des durchschnittlichen Zinssatzes aus den vergangenen sieben Geschäftsjahren (§ 253 Abs. 6 HGB) beträgt 425,00 Euro. Die am 31. Dezember 2009 ausgewiesene Rückstellung für Bauinstandhaltung wurde gemäß Artikel 67 Abs. 3 EGHGB teilweise beibehalten. Im Geschäftsjahr erfolgte ein Ver- brauch in Höhe von 15 TEuro. In den sonstigen Rückstellungen ist ein geflossener Zu- schuss der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben für die Modernisierung der Wohnungen in Erndtebrück (Türen, Bodenbeläge, Sanitär, Fliesen) enthalten. Die Investitionen müssen bis zum 31.12.2026 erfolgen. Der Zuschuss für die genannten Maßnahmen beträgt ca. 14 TEuro pro Wohnung. Die sonstigen Rückstellungen wurden in Höhe des nach ver- nünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfül- lungsbetrags angesetzt. 7. Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag passiviert. Aufwendungsdarlehen, für die nach § 48 Abs. 1 Nr. 1 WoFG in Verbindung mit § 88 Abs. 3 II. WoBauG ein Passivierungs- wahlrecht bestand, sind ausnahmslos passiviert. 8. Passive Rechnungsabgrenzungsposten Der Tilgungsnachlass zur Förderung von Wohnraum für Es ergaben sich aktive latente Steuern. Auf die Aktivierung Flüchtlinge in Siegen-Geisweid wird auf die Laufzeit der Be- der sich ergebenden latenten Steuern wurde gemäß § 274 legungsbindung (10 Jahre) verteilt. Die Fördermittel für die HGB verzichtet. 5. Gezeichnetes Kapital Verlängerung des Wohnungsbesetzungsrechts des Bundes bis zum 31.12.2026 wurden bei den Objekten in Erndtebrück Der am 31.12.2023 im Handelsregister eingetragene gewährt. KSG Geschäftsbericht 2023 55

9. Mietkautionen Das Festgeldkonto für Mietkautionszahlungen der Mieter (1.305 TEuro) und die in gleicher Höhe bestehenden An- sprüche der Mieter werden unter der Bilanz als „Treuhand- vermögen“ bzw. „Treuhandverbindlichkeiten“ ausgewiesen. C. Angaben zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung 1. Angaben zur Bilanz a) Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagen- spiegel dargestellt: Immaterielle Vermögens- gegenstände Entgeltlich erworbene Lizenzen Sachanlagen Grundstücke mit Wohnbauten Grundstücke und grundstücks- gleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten Grundstücke ohne Bauten Technische Anlagen und Maschinen Betriebs- und Geschäfts- ausstattung Finanzanlagen Beteiligungen Andere Finanzanlagen Summe Finanzanlagen Anlagevermögen insgesamt 56 KSG Geschäftsbericht 2023 Anschaffungs-/ Herstellungs- kosten 01.01.2023 € Zugänge € Abgänge € Umbuchungen (+/-) € Anschaffungs-/ Herstellungs- kosten 31.12.2023 € 211.906,32 71.907,73 0,00 0,00 283.814,05 86.828.322,78 449.008,06 248.328,04 0,00 87.029.002,80 29.209.841,53 89.128,80 657.800,89 0,00 410.818,67 74.860,82 0,00 0,00 0,00 1.017.519,61 187.942,80 4.009,85 391.192,10 0,00 391.192,10 0,00 3.000,00 3.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 29.298.970,33 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 657.800,89 485.679,49 1.201.452,56 1.402.285,69 120.075.191,76 391.192,10 3.000,00 394.192,10 Bauvorbereitungskosten 1.561.164,13 141.121,56 300.000,00 Summe Sachanlagen 119.685.467,61 942.062,04 552.337,89 120.288.566,03 1.016.969,77 552.337,89 0,00 120.753.197,91

Abschreibungen (kumuliert) 01.01.2023 € Zugänge des Geschäfts- jahres € Abgänge € Umbuchungen (+/-) € Abschreibungen (kumuliert) 31.12.2023 € Buchwert 31.12.2023 € Buchwert 31.12.2022 € 194.761,32 27.798,73 0,00 0,00 222.560,05 61.254,00 17.145,00 42.230.688,77 1.551.563,26 41.870,57 0,00 43.740.381,46 43.288.621,34 44.597.634,01 8.241.970,19 903.114,80 0,00 0,00 269.137,67 21.159,82 0,00 0,00 0,00 880.646,12 99.369,80 4.009,85 0,00 300.000,00 300.000,00 51.622.442,75 2.875.207,68 345.880,42 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.145.084,99 20.153.885,34 20.967.871,34 0,00 0,00 657.800,89 657.800,89 0,00 290.297,49 195.382,00 141.681,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 976.006,07 225.446,49 136.873,49 0,00 1.402.285,69 1.561.164,13 54.151.770,01 65.923.421,75 68.063.024,86 0,00 0,00 0,00 391.192,10 3.000,00 391.192,10 0,00 394.192,10 391.192,10 51.817.204,07 2.903.006,41 345.880,42 0,00 54.374.330,06 66.378.867,85 68.471.361,96 KSG Geschäftsbericht 2023 57

b) Die Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände enthalten wie im Vorjahr keine Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr. c) Von den Forderungen entfallen auf nicht gesondert aus- gewiesene Forderungen gegenüber Gesellschaftern (§ 42 Abs. 3 GmbHG) 1.273,37 Euro (Vorjahr: 16.710,76 Euro) unter „Sonstige Vermögensgegenstände“. d) Die Rücklagen entwickelten sich wie folgt (Rücklagen- spiegel): Stand 01.01.2023 € Einstellungen aus Bilanzgewinn des Vorjahres € Entnahme für das Geschäftsjahr € Gesellschaftsvertragliche Rücklage 1.601.820,79 0,00 Bauerneuerungsrücklage 16.659.766,69 369.513,66 Andere Gewinnrücklagen 7.199.010,70 0,00 0,00 0,00 0,00 Stand 31.12.2023 € 1.601.820,79 17.029.280,35 7.199.010,70 e) Von den Verbindlichkeiten entfallen auf nicht geson- dert ausgewiesene Verbindlichkeiten gegenüber Gesell- schaftern (§ 42 Abs. 3 GmbHG): Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 31.12.2023 € 31.12.2022 € 154.641,90 157.658,96 11.768,25 9.272,85 58 KSG Geschäftsbericht 2023

f) Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Grundpfandrechte sind im Verbind- lichkeitenspiegel dargestellt: Insgesamt € unter 1 Jahr € über 1 Jahr € 1 bis 5 Jahre € über 5 Jahre € davon mit einer Restlaufzeit Verbindlichkeiten gegen- über Kreditinstituten 39.976.375,61 (41.731.928,98) 37.903.165,20 (39.764.548,01) 603.498,90 (621.895,10) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 7.465.285,14 (8.208.073,36) 74.854,61 (74.344,85) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 30.437.880,06 (31.556.474,65) 528.644,29 (547.550,25) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) davon gesichert € Art der Siche- rung 39.974.170,41 (41.729.174,10) GPR GPR 621.895,10 (640.166,13) GPR GPR 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 2.073.210,41 (1.967.380,97) 18.396,20 (18.271,03) 3.823.760,17 (3.428.018,89) 621.895,10 (640.166,13) 3.823.760,17 (3.428.018,89) 83.741,68 (110.373,48) 83.741,68 (110.373,48) 23.598,47 (3.175,96) 23.598,47 (3.175,96) 581.989,11 (934.638,50) 581.989,11 (934.638,50) 4.772,49 (25.534,60) 4.772,49 (25.534,60) Verbindlichkeiten gegen- über anderen Kredit- gebern Erhaltene Anzahlungen Verbindlichkeiten aus Vermietung Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten Gesamtbetrag 45.116.132,63 (46.873.836,54) 6.609.468,53 (6.487.393,43) 38.506.664,10 (40.386.443,11) 7.540.139,75 (8.282.418,21) 30.966.524,35 (32.104.024,90) 40.596.065,51 (42.369.340,23) GPR GPR KSG Geschäftsbericht 2023 59

2. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung Es wurden außerplanmäßige Abschreibungen auf Bauvor- bereitungskosten in Höhe von 300 TEuro vorgenommen. Andere Aufwendungen und Erträge von außergewöhnlicher Größenordnung bzw. Bedeutung (§ 285 Nr. 31 HGB) sind im Geschäftsjahr nicht angefallen. Kreisdirektor Thomas Damm, Siegen (stellv. Aufsichtsratsvorsitzender) Kreistagsabgeordneter Helmut Kaufmann, Hilchenbach Kreistagsabgeordneter Hermann-Josef Droege, Wilnsdorf Kreistagsabgeordnete Manuela Köninger, Neunkirchen Wesentliche periodenfremde Erträge und Aufwendungen Vertreter der Stadt Siegen sind im Geschäftsjahr nicht angefallen. Ratsmitglied Joachim Pfeifer, Siegen D. Sonstige Angaben 1. Es bestehen folgende Haftungsverhältnisse: Verbindlichkeiten aus persönlicher und dinglicher Haftung gemäß § 416 BGB von 254.373,36 Euro (2022: 262.677,65 Euro). Mit einer Inanspruchnahme wird nicht Vertreter der Stadt Freudenberg Bürgermeisterin Nicole Reschke, Freudenberg Vertreter der Stadt Kreuztal Bürgermeister Walter Kiß, Kreuztal Vertreter der Gemeinde Wilnsdorf gerechnet, da die Bewirtschaftung der Wohngebäude Ratsmitglied Frank Klein, Wilnsdorf in Erndtebrück, Breslauer Straße 38–48, selbst durch- geführt wird und aus den Einnahmen die Zins- und Til- gungsleistungen erbracht werden können. Vertreter der Gemeinde Burbach Bürgermeister Christoph Ewers, Burbach 2. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäf- Vertreter der Gemeinde Neunkirchen tigten Arbeitnehmer betrug: Gemeindevertreter Gerd Scholl, Neunkirchen Kaufmännische Angestellte 28,50 (davon 10 Teilzeitkräfte) Vertreter der Stadt Hilchenbach Ratsmitglied Jan-Oliver Thomas, Hilchenbach Technische Angestellte Regiebetrieb Maler Hausbesorger 4,25 3,00 4,00 (davon 1 Teilzeitkraft) Außerdem sind bei der Gesellschaft durchschnittlich 1,5 geringfügig Beschäftigte sowie 4 Auszubildende be- schäftigt. 3. Auf die Angabe der Bezüge des Geschäftsführers sowie des ehemaligen Geschäftsführers wird gem. § 286 Abs. 4 HGB verzichtet. 4. Die Aufsichtsratsvergütungen betrugen 2023: 880,00 Euro (2022: 760,00 Euro). 5a. Mitglieder der Geschäftsführung: Dipl.-Kaufmann (FH) Daniel Aktas, Siegen 5b. Mitglieder des Aufsichtsrates: Vertreter der Stadt Netphen Bürgermeister Paul Wagener, Netphen 6. Mit dem Erwerb der GmbH-Geschäftsanteile in Höhe von 389.300,00 Euro vom 16.05.2017 hält das Unterneh- men rd. 44,5 % an der KM:SI GmbH Kompetenzregion Mittelstand Siegen-Wittgenstein. Der Unternehmenssitz der Beteiligung befindet sich in der Birlenbacher Str. 19 in 57078 Siegen. Das Eigenkapital zum 31.12.2022 betrug 2.026 TEuro (Vor- jahr: 2.407 TEuro). Das Jahresergebnis 2022 belief sich auf –191 TEuro (Vorjahr: –331 TEuro). Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2023 ist noch nicht fertiggestellt. 7. Der Kreis Siegen-Wittgenstein erstellt jährlich, soweit er hierzu verpflichtet ist, einen Gesamtabschluss gemäß Vertreter des Kreises Siegen-Wittgenstein § 116 Abs. 1 und 2 der Gemeindeordnung für das Land Landrat Andreas Müller, Siegen (Aufsichtsratsvorsitzender) Nordrhein-Westfalen (GO NRW), in den die KSG mbH einbezogen wird. In Jahren, in denen der Kreis Siegen- 60 KSG Geschäftsbericht 2023

Wittgenstein von der Möglichkeit einer größenabhängi- gen Befreiung vom Gesamtabschluss gemäß § 116a GO NRW Gebrauch macht, erstellt er einen Beteiligungsbe- richt gemäß § 117 GO NRW, in den die KSG mbH einbe- zogen wird. Der Gesamtabschluss bzw. der Beteiligungs- bericht sind beim Kreis Siegen-Wittgenstein, Koblenzer Str. 73, 57072 Siegen, einsehbar. 8. Als Honorar für den Abschlussprüfer sind im Jahres- abschluss 2023 (netto) berücksichtigt für · Abschlussprüfungsleistungen 52 TEuro · Steuerberatungsleistungen 5 TEuro 9. Die mit nahestehenden Personen und Unternehmen ge- tätigten Geschäfte wurden zu marktüblichen Bedingun- gen ausgeführt. 11. Der im Jahresabschluss 2023 ausgewiesene Gewinn er- gibt sich wie folgt: Jahresüberschuss: 173.638,96 Euro 12. Der Geschäftsführer schlägt vor, den Bilanzgewinn wie folgt zu verwenden: Einstellen in die Bauerneuerungsrücklage: 173.638,96 Euro Siegen, 31.03.2024 Kreiswohnungsbau- und Siedlungsgesellschaft mbH Siegen Daniel Aktas KSG Geschäftsbericht 2023 61

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Wiedergabe des Bestätigungsvermerks Nach dem abschließenden Ergebnis unserer Prüfung haben Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prü- wir dem Jahresabschluss und dem Lagebericht der Kreis- fung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßig- wohnungsbau- und Siedlungsgesellschaft mbH Siegen, Sie- keit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat. gen, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023 den folgenden uneingeschränkten Bestätigungsver- merk erteilt, der hier wiedergegeben wird: „BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS An die Kreiswohnungsbau- und Siedlungsgesellschaft mbH Siegen, Siegen Prüfungsurteile Wir haben den Jahresabschluss der Kreiswohnungsbau- und Siedlungsgesellschaft mbH Siegen, Siegen, – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Ver- lustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmetho- den – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Kreiswohnungsbau- und Siedlungsgesellschaft mbH Siegen, Siegen, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 geprüft. Grundlage für die Prüfungsurteile Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Bestäti- gungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufs- pflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen. Verantwortung des gesetzlichen Vertreters und des Auf- sichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht Der gesetzliche Vertreter ist verantwortlich für die Aufstel- Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung ge- lung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapital- wonnenen Erkenntnisse • entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesent- lichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmä- ßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 sowie ihrer Ertragsla- ge für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. De- zember 2023 und • vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zu- treffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen we- sentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen ge- setzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. gesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grund- sätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächli- chen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die er in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt hat, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstel- lungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipula- tionen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist. Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses ist der gesetz- liche Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Ge- 64 KSG Geschäftsbericht 2023

sellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu schaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze beurteilen. Des Weiteren hat er die Verantwortung, Sach- ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prü- verhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unter- fung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. nehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen hinaus ist er dafür verantwortlich, auf der Grundlage des oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich an- Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unter- gesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, nehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsäch- dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses liche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen. Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaft- Außerdem ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für lichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutref- Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen fendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss hinaus in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maß- nahmen (Systeme), die er als notwendig erachtet hat, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können. • identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lage- bericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus do- losen Handlungen resultierende wesentliche falsche Dar- stellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Ri- Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung siko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Auf- Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Hand- stellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. lungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beab- Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von we- sentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht ins- gesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen sichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können. • gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vor- kehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemes- sen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben. Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zu- • beurteilen wir die Angemessenheit der von dem gesetz- künftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Be- lichen Vertreter angewandten Rechnungslegungsmetho- stätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile den sowie die Vertretbarkeit der von dem gesetzlichen zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet. Vertreter dargestellten geschätzten Werte und damit zu- Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, sammenhängenden Angaben. aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung • ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirt- des von dem gesetzlichen Vertreter angewandten Rech- KSG Geschäftsbericht 2023 65

nungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unter- planung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststel- nehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten lungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten be- feststellen.“ Düsseldorf, 12. Juli 2024 Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V. steht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Ge- sellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir ver- pflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerk- sam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegeben- heiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann. • beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jah- resabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Ge- schäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jah- resabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Ver- hältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. • beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jah- resabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft. • führen wir Prüfungshandlungen zu den von dem gesetz- lichen Vertreter dargestellten zukunftsorientierten An- gaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbe- sondere die den zukunftsorientierten Angaben von dem gesetzlichen Vertreter zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ablei- tung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annah- men. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunfts- orientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesent- lich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen. Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortli- chen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeit- 66 KSG Geschäftsbericht 2023

Vielen Dank für Ihr Interesse. Impressum — Herausgeber und Text KSG mbH Siegen Sankt-Johann-Str. 27 57074 Siegen Konzeption und Gestaltung stolp+friends Marketinggesellschaft mbH Fotografien Marco Herbst; Britta Krämer; shutterstock: Billion Photos, Rawpixel.com, MIND AND I, inxti, Nikita Burdenkov, Alena Lom, Kmpzzz Kontakt — KSG mbH Siegen Sankt-Johann-Str. 27 57074 Siegen Telefon: 0271 - 23268-0 Fax: 0271 - 50 10 89 E-Mail: info@ksg-siegen.de Web: www.ksg-siegen.de Folgen Sie uns —

Titelseite

Inhalt

Vorwort

Alle zusammen für ein Ziel

Lagebericht

Bericht des Aufsichtsrates

Jahresabschluss

Bilanz

Gewinn-und Verlustrechnung

Anhang

Bestätigungsvermerk