Geschäftsbericht 2024

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KSG: Rezept für gutes Wohnen 2 0 2 4 G e s c h ä f t s b e r i c h t

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Inhalt Vorwort Bewährtes Rezept für gutes Wohnen. Man nehme... Natürliche Zutaten. Ohne Geschmacksverstärker. Nach bewährtem Rezept. Eine große Portion Soziales. Gut gewürzt. Viele Köche verderben den Brei? Wir freuen uns auch über Gäste. Lagebericht 1. Gesellschafter und Gegenstand des Unternehmens 2. Geschäftsverlauf 3. Darstellung der wirtschaftlichen Lage 4. Nicht finanzielle Leistungsindikatoren 5. Risiko- und Chancenbericht 6. Prognosebericht 7. Öffentliche Zwecksetzung und Zweckerreichung Bericht des Aufsichtsrates Jahresabschluss Bilanz Gewinn- und Verlustrechnung Anhang Bestätigungsvermerk 2 KSG Geschäftsbericht 2024 3 5 6 7 8 10 12 13 14 16 18 19 30 36 38 41 42 44 48 50 52 54 62

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Vorwort unseres Geschäftsführers Daniel Aktas Geschäftsführer Liebe Mieterinnen und Mieter, Geschäftspartner und Freunde, wenn wir auf das vergangene Geschäftsjahr zurückblicken, dann können wir fest- stellen: Auch wenn die wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen nach wie vor schwierig waren, konnten wir 2024 ein solides Jahresergebnis erzie- len. So haben wir es trotz der Herausforderungen im vergangenen Jahr geschafft, unsere Eigenkapitalquote auf gut 40 % zu steigern. Unser Fokus lag auch im vergangenen Geschäftsjahr auf der Instandhaltung und Modernisierung unseres Bestandes und hier vor allem auf der energetischen Op- timierung. Dadurch stellen wir die Vermietbarkeit unserer Wohnungen und da- mit die Wettbewerbsfähigkeit der KSG langfristig sicher. In den kommenden Jah- ren werden wir weiterhin in die klima- und bedarfsgerechte Anpassung unseres Bestandes investieren – wie gewohnt mit Augenmaß und stets mit Blick auf die Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen. Trotzdem werden wir nicht umhinkommen, unsere Mieten, wenn auch moderat, zu erhöhen. Diese Gratwanderung – den Bestand zu modernisieren und gleichzeitig bezahl- baren Wohnraum zur Verfügung zu stellen – haben wir auch im Geschäftsjahr 2024 gemeistert. Das ist ebenfalls ein Erfolg unseres kompetenten und engagier- ten Teams, dem ich an dieser Stelle meinen herzlichen Dank aussprechen möchte. Wenn es so etwas wie ein Rezept für das Handeln der KSG gibt, dann hieße es wohl „Verantwortung“. Welche Zutaten man sonst noch für gutes Wohnen braucht, das haben wir einmal versucht, auf den folgenden Seiten darzustellen. Ich wünsche Ihnen eine informative Lektüre. Siegen im Juli 2025 Daniel Aktas KSG Geschäftsbericht 2024 3 3

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T P E Z E R S E T R H Ä W E B . N E N H O W S E T U G R Ü F Essen ist für die meisten Menschen mehr als reine Nahrungsaufnahme. Es bedeutet Genuss und Lebensqualität, für manche ist es ein Statussymbol, für andere Ersatzreligion. Jeder hat seinen eigenen Geschmack, seine eigenen Vorlieben und vielleicht auch ein Geheimrezept. Man isst allein, zu zweit oder in der Familie. Und jede Kultur isst anders. Beim Wohnen ist es ähnlich. Ein schönes und sicheres Zuhause zu haben, das den eigenen Be- dürfnissen und Wünschen entspricht, bedeutet ein Stück Lebensqualität. Dabei geht es nicht nur um die individuelle Einrichtung und Gestaltung der eigenen vier Wände. Wichtig ist ebenso, dass das eigene Zuhause den persönlichen Wohnbedürfnis- sen entspricht: Eine Familie beispielsweise braucht eine andere Wohnung und andere wohnbegleiten- de Services als ein älterer Mensch. Als verantwortungsbewusstes Unternehmen ist es unser Bestreben, die Menschen in unserer Region mit gutem und bedarfsgerechtem Wohnraum zu versorgen. Wir servieren unseren Mieterinnen und Mietern – um im Bild zu bleiben – kein Fast Food, sondern Gerichte mit ausgewählten Zutaten, die Leib und Seele guttun. Und die man sich leisten kann. Auf den nachfolgenden Seiten zeigen wir Ihnen die besondere Kulinarik der KSG. Man soll dem Leib etwas Gutes bieten, damit die Seele Lust hat, darin zu wohnen. Winston Churchill (1874 bis 1965), britischer Staatsmann KSG Geschäftsbericht 2024 5

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. . . E M H E N N A M Gutes Wohnen fängt mit guten Zutaten an. Dazu gehört die passende Wohnung: Eine Ein- oder Zweizimmerwohnung zum Beispiel, zentral gelegen für Singles. Dreizimmerwohnungen mit Homeoffi- ce-Möglichkeit für berufstätige Paare. Viel Platz in vier oder mehr Zimmern bis hin zum Eigenheim für Familien in der Nähe von Kita und Schule. Apart- ments für Studenten und Azubis. Servicewohnen und Pflegeheime für ältere Menschen oder Mehr- generationenwohnen für alle im Wenscht. So bietet die KSG für jeden Geschmack die richtige Wohnung. Und da sich die Geschmäcker im Laufe der Zeit ändern können, gehört es zur Aufgabe der KSG, ihr Wohnangebot entsprechend anzupassen. Ein Beispiel: Etwa ein Fünftel der rund 1.600 KSG- Wohnungen ist inzwischen barrierearm – unsere Antwort auf den demografischen Wandel. Neben der Modernisierung und Instandhaltung möchten wir außerdem durch Neubau zusätzlichen, ener- gieeffizienten Wohnraum schaffen. In der Planung sind weiterhin 16 Mietwohnungen, die wir in Ko- operation mit dem Verein Wohn(t)räume in Freu- denberg für etwa 3,7 Mio. Euro realisieren möchten. 6

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NATÜRLICHE ZUTATEN. OHNE GESCHMACKS- VERSTÄRKER. Es gibt bestimmte Zutaten, die ein Gericht verfeinern, so wie ein Hauch Vanille einen Apfelkuchen oder ein Spritzer Zitrone das Fischfilet. Natürliche, ausgewählte Inhaltsstoffe sorgen dabei für den echten, unver- fälschten Genuss. Wenn man so will, sind es ihre Werte, welche der KSG ihren unverwechselbaren Ge- schmack verleihen: Fairness und Menschlichkeit, Nachhaltigkeit und Verantwortung, Wertschätzung und Vertrauen, Miteinander und Gemeinschaft. Daraus muss keine Haute Cuisine entstehen. Wichtiger ist, dass das Essen schmeckt, Leib und Seele guttut und satt macht. Geschmacksverstärker? Die brauchen wir dafür nicht. KSG Geschäftsbericht 2024 7

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NACH BEWÄHRTEM REZEPT. Was macht ein „gutes“ Wohnungsunternehmen aus? Die Frage lässt sich in einem Satz so beantworten: Es übernimmt Verantwortung. Das Rezept „Verantwortung“ zeichnet die KSG aus. Es hat sich trotz mancher Krise bis heute bewährt. Da ist zunächst die soziale Verantwortung gegenüber den Menschen im Kreis Siegen-Wittgenstein. Als kommunales Unternehmen ist es unsere Aufgabe, den Menschen ein modernes, bedarfsgerechtes Zuhause zu bieten, das sie sich leisten können. Und zwar unabhängig davon, wie viel sie verdienen, welcher sozialen oder ethnischen Herkunft sie sind oder in welcher Lebenslage sie sich befinden. Auf diese Weise trägt die KSG zur Entlastung des regionalen Wohnungsmarktes bei. Die KSG übernimmt ebenfalls Verantwortung gegenüber der Umwelt, indem sie regelmäßig gezielt in die energetische Sanierung ihres Bestan- des investiert. Im Geschäftsjahr 2024 haben wir für Modernisierung und Instandhaltung 1,73 Mio. Euro aufgewendet. Die KSG trägt außerdem Verantwortung gegenüber ihren 42 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern sowie ihren vier Auszubildenden: mit fairer Bezahlung, guten Arbeits- bedingungen, Weiterbildungsmöglichkeiten und einem wertschätzenden Umgang miteinander. Nicht zuletzt handelt die KSG durch ihre voraus- schauende, maßvolle Geschäftspolitik wirtschaftlich verantwortlich, die stets die finanzielle Stabilität des Unternehmens im Blick behält. 2024 betrug der Jahresüberschuss fast 2,5 Mio. Euro, die Eigenkapitalquote stieg auf 41 %. Dieses Ergebnis gibt uns einen gewissen Spielraum für weitere Investitionen in die Zukunft unseres Bestandes. 8 KSG Geschäftsbericht 2024

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EINE GROSSE PORTION SOZIALES. Mit ihrer sozialen, gemeinwohlorientierten Ausrich- tung hebt sich die KSG von rein profitorientierten Wohnungsunternehmen ab. Die fairen Mieten bei- spielsweise sorgen dafür, dass das Angebot der KSG für viele Menschen im Kreis Siegen-Wittgenstein ge- wissermaßen „schmackhaft“ und „bekömmlich“ ist. Die Herausforderung besteht regelmäßig darin, die Bezahlbarkeit des Wohnraumangebots trotz hoher Kosten der „Zutaten“ wie Baumaterial, Energie und Zinsen zu gewährleisten. Im Geschäftsjahr 2024 hat die KSG diese Heraus- forderung erneut gemeistert: Die durchschnitt- liche monatliche Sollmiete lag 2024 bei 7,02 Euro pro Quadratmeter und damit wiederholt unter der Durchschnittsmiete im Kreis Siegen-Wittgenstein. Angesichts gestiegener Kosten sehen auch wir uns gezwungen, unsere Mieten zur Finanzierung der er- forderlichen Modernisierung- und Instandhaltungs- kosten zu erhöhen. Dies geschieht allerdings nur in einem moderaten Umfang. Die in diesem Kontext möglichen gesetzlichen Zuschläge schöpfen wir in der Regel nicht aus. Die soziale Verantwortung zeigt sich auch im Ser- viceangebot der KSG. Wir fördern das Miteinander in unseren Quartieren mit unseren Nachbarschafts- treffs und leisten Unterstützung in besonderen Lebenssituationen wie zum Beispiel mit unserer Schuldnerberatung. Mit dem Bau von mittlerweile fünf Kitas tragen wir zur sozialen Infrastruktur bei und fördern die Betreuungssituation vor Ort. Außer- halb der KSG engagieren wir uns für verschiedene gemeinnützige Einrichtungen. 10 KSG Geschäftsbericht 2024

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. T Z R Ü W E G T U G Unsere Services sind wie Gewürze: Sie verleihen unserem Wohnangebot erst die besondere Note. Ob es das Service- wohnen für Senioren oder die Gemein- schaftsräume sind, der Hausmeisterser- vice oder der 24-Stunden-Notfalldienst, die Außenbüros in den Quartieren oder die Gästewohnungen für den längeren Besuch, ob Mieterzeitung oder Mieter- portal: Unsere Dienstleistungen erleich- tern und verbessern das Leben unserer Mieterinnen und Mieter. 12 KSG Geschäftsbericht 2024

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VIELE KÖCHE VERDERBEN DEN BREI? Unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sind Fachleute auf ihrem jeweiligen Gebiet. Die Geschäftsfüh- rung, die Menschen in der Verwaltung eigener Wohnungen oder von Wohneigentum, in der Buchhaltung, Technik, IT, Rechtsabteilung, im Empfang und Sekretariat, unsere Hausmeister und Maler bringen jeden Tag ihre Expertise und ihre Erfahrung ein, um die KSG zu dem zu machen, was sie ist: ein moderner, sozialer Wohnungs- und Immobiliendienstleister. Bei uns verderben nicht viele Köche den Brei, sie arbeiten vielmehr Hand in Hand für die optimale, verantwortungsvolle Betreuung der Mieterinnen, Mieter und Kunden der KSG – engagiert und motiviert. KSG Geschäftsbericht 2024 13

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WIR FREUEN UNS AUCH ÜBER GÄSTE. Im engeren Sinne besteht die KSG-Ge- meinschaft aus unseren Mieterinnen und Mietern, Mitarbeiterinnen und Mit- arbeitern. Wir freuen uns aber genauso über Gäste, denen wir dank unserer wohnungswirtschaftlichen Kompetenz ebenfalls ein umfassendes Menü an Dienstleistungen anbieten können: Wir betreuen Mietwohnungen im Auftrag Dritter und übernehmen die Verwal- tung von fremdem Wohneigentum. Mit der Maklertätigkeit verfügen wir außer- dem über ein drittes Geschäftsfeld. Und natürlich freuen wir uns, wenn wir auch unsere Gäste von unserem Fachwissen überzeugen können. Im Geschäftsjahr 2024 hat sich der fremdverwaltete Be- stand mit 1.550 Wohneinheiten leicht erhöht. 14 KSG Geschäftsbericht 2024

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Lagebericht KSG Geschäftsbericht 2024 17 17

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80.000,00 80.000,00 65.600,00 48.000,00 40.000,00 40.000,00 32.000,00 20.000,00 54.401,46 40.903,35 40.903,35 33.540,74 24.542,01 20.451,68 20.451,68 16.361,34 10.225,84 in % 66,31 7,00 5,26 5,26 4,32 3,16 2,63 2,63 2,11 1,32 Stadt Freudenberg Stadt Kreuztal Stadt Siegen Gemeinde Wilnsdorf Gemeinde Burbach Gemeinde Neunkirchen Stadt Hilchenbach Stadt Netphen Stammkapital 1. Gesellschafter und Gegenstand des Unternehmens Die Kreiswohnungsbau- und Siedlungsgesellschaft mbH Siegen (KSG) ist ein kommunales Wohnungsunternehmen. Die Gründung erfolgte am 05. August 1949. Gesellschafter sind neben dem Kreis Siegen-Wittgenstein die Städte und Gemein- den des Altkreises Siegen. Gesellschafter Stammkapital in DM in Euro Kreis Siegen-Wittgenstein 1.008.000,00 515.382,22 Kreis Siegen-Wittgenstein 106.400,00 1.520.000,00 777.163,67 100,00 % Der Unternehmenssitz befindet sich in 57074 Siegen, Die wichtigsten Geschäftsfelder sind die Bewirtschaftung St.-Johann-Straße 27. Zweck der Gesellschaft ist es vorrangig, des eigenen Wohnungsbestandes und die Errichtung von eine sozialverantwortbare Wohnungsversorgung für die Wohnungen. Zu diesem Zweck werden geeignete Grund- breiten Schichten der Bevölkerung zu sichern. stücke bevorratet. Weiterhin betreut die KSG Mietwoh- nungen fremder Eigentümer und sie verwaltet Eigentums- Die Gesellschaft errichtet, betreut, bewirtschaftet und wohnungen in der Region. verwaltet Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen, darunter Eigenheime und Eigentumswohnungen. Sie kann Die Geschäfte der KSG werden von einem Geschäftsfüh- außerdem alle im Bereich der Wohnungswirtschaft, des rer geführt. Neben der Gesellschafterversammlung wird Städtebaues und in der Infrastruktur anfallenden Auf- die Unternehmenspolitik von dem aus 13 Mitgliedern gaben übernehmen, Grundstücke erwerben, belasten bestehenden Aufsichtsrat bestimmt, dessen Vorsitzender und veräußern sowie Erbbaurechte ausgeben. Sie kann der jeweilige Landrat des Kreises Siegen-Wittgenstein ist. Gemeinschaftsanlagen und Folgeeinrichtungen, Läden und Gewerbebauten, soziale, wirtschaftliche und kultu- relle Einrichtungen und Dienstleistungen bereitstellen. Die Gesellschaft ist berechtigt, Zweigniederlassungen zu errichten, andere Unternehmen zu erwerben oder sich an solchen zu beteiligen. Die Gesellschaft darf auch sonstige Geschäfte betreiben, sofern diese dem Gesellschaftszweck dienlich sind. 18 KSG Geschäftsbericht 2024

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2. Geschäftsverlauf 2.1 Allgemeine Entwicklung Die Bauinvestitionen gingen im Jahr 2024 preisbereinigt Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen9 um 3,5 % zurück. Besonders betroffen war der Wohnungs- bau mit einem Rückgang von 5,0 %.1 Insgesamt wurden im Jahr 2024 bundesweit 215.900 Wohnungen genehmigt – das entspricht einem Minus von 16,8 % gegenüber dem Vor- jahr.2 Auch die Zahl der Baufertigstellungen ging zurück und lag bei 251.900 Wohnungen, was einem Rückgang von 14,4 % Die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland waren im Jahr 2024 durch eine anhaltende konjunkturelle Schwäche, erhöhte Produktions- und Ener- giekosten sowie einen ausgeprägten strukturellen Fachkräf- temangel gekennzeichnet. entspricht.3 Im Jahr 2024 verringerte sich das preisbereinigte BIP um Bereits von Januar bis Oktober 2024 wurden 143.500 Neu- 0,2 % gegenüber dem Vorjahr.10 bauwohnungen genehmigt – ein Rückgang von 22,2 % ge- Damit befindet sich die gesamtwirtschaftliche Entwicklung genüber dem Vorjahreszeitraum.4 bereits seit geraumer Zeit in einer Stagnationsphase. Auch Die Baupreise stiegen im Jahresverlauf deutlich moderater als in den Vorjahren. Im vierten Quartal 2024 lag der Anstieg gegenüber dem Vorjahresquartal bei 3,1 %. Damit hat sich die Preisentwicklung nach den teils zweistelligen Zuwäch- zu Beginn des Jahres 2025 sind keine positiven Impulse er- kennbar. Neben der anhaltenden konjunkturellen Schwäche wirkt sich insbesondere der strukturelle Wandel belastend auf die deutsche Wirtschaft aus. sen der Vorjahre deutlich abgeschwächt.5 Die durchschnittliche Inflationsrate im Jahr 2024 lag bei Im Jahr 2023 wurden 76,3 % der genehmigten Wohngebäude mit einer Wärmepumpe als primärem Heizsystem geplant. 2,2 %, deutlich niedriger als 2023 (5,9 %). Im Dezember 2024 betrug die Inflationsrate 2,6 %. Die Kerninflation (ohne Energie und Nahrungsmittel) lag im Jahresdurchschnitt bei Dennoch liegt der Anteil aller Wohnungen, die mit Wärme- pumpen beheizt werden, deutschlandweit weiterhin bei 3,0 %.11 lediglich 3 %. Bei Neubauten ab dem Jahr 2016 beträgt der Die Baupreise für den Neubau von Wohngebäuden stiegen Anteil jedoch bereits 24 %.6 Im Jahresdurchschnitt 2024 stiegen die Nettokaltmieten in Deutschland um 2,1 % gegenüber dem Vorjahr.7 Laut dem Zensus lag die bundesweite Durchschnittsmiete bei 7,28 Euro/m . Regional bestehen jedoch große Unterschiede.8 im Jahresverlauf deutlich moderater als in den Vorjahren. Im vierten Quartal 2024 lag der Anstieg gegenüber dem Vor- jahresquartal bei 3,1 %. Damit hat sich die Preisentwicklung nach den teils zweistelligen Zuwächsen der Vorjahre deut- lich abgeschwächt.12 1 Quelle: https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2025/01/PD25_019_811.html 2 https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2025/01/PD25_019_811.html 3 https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2025/05/PD25_211_311.html 4 https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2024/12/PD24_479_3111.html 5 https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/downloads/Webs/BMWSB/DE/veroeffentlichungen/wohnungs-bau/wohnungsmarkt-update-2025.pdf 6 https://www.gdw.de/media/2024/12/gdw-dt-2024_kurz.pdf; https://www.zensus2022.de/DE/Home/_in-halt.html 7 https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2025/01/PD25_020_611.html 8 https://www.zensus2022.de/DE/Home/_inhalt.html 9 GDW Information 168, Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2023/2024, Fassung Januar 2024 10 https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2025/01/PD25_019_811.html 11 https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2025/01/PD25_020_611.html 12 https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2025/01/PD25_011_61261.html KSG Geschäftsbericht 2024 19

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Die Bauinvestitionen gingen im Jahr 2024 preisbereinigt um Aktuell sind lediglich 2 % des Wohnungsbestandes in NRW 3,5 % zurück. Besonders betroffen war der Wohnungsbau barrierearm. Hier besteht Verbesserungsbedarf. Die Wohn- mit einem Rückgang von 5,0 %.13 form sollte ein barrierearmes Wohnen ohne Serviceleistung Insgesamt wurden im Jahr 2024 bundesweit 215.900 Woh- nungen genehmigt – das entspricht einem Minus von 16,8 % gegenüber dem Vorjahr.14 Auch die Zahl der Baufertigstel- lungen ging zurück und lag bei 251.900 Wohnungen, was einem Rückgang von 14,4 % entspricht.15 Im Jahresdurchschnitt 2024 stiegen die Nettokaltmieten in Deutschland um 2,1 % gegenüber dem Vorjahr.16 Laut dem Zensus 2022 lag die bundesweite Durchschnittsmiete bei 7,28 EUR/qm. Regional bestehen jedoch große Unterschiede.17 Wohnungswirtschaftliche Entwicklungen im Kreis Siegen- Wittgenstein Als eines von insgesamt 13 ehemals gemeinnützigen Woh- nungsunternehmen im Kreis Siegen-Wittgenstein steht die KSG im Wettbewerb mit weiteren Wohnungsunternehmen und einer Vielzahl von privaten Wohnungsanbietern. sein. Die Wohnform des Mehrgenerationenwohnens kön- nen sich ein Drittel vorstellen. Klassisch auf Senioren ausge- richtete Wohnformen, wie Alten- und Pflegeheime werden vereinzelt nachgefragt. Eine gute verkehrliche Erreichbar- keit wird als sehr wichtig bewertet. Die Befragten sind hei- matverbunden und möchten ihren Stadtteil nicht verlassen. Zudem wünschen sich die Befragten Dienstleistungen und Serviceangebote, damit ein möglichst langer Verbleib in den eigenen vier Wänden möglich bleibt. Schlussfolgerungen aus der Befragung: Intensivierung der Bestandssanierung, damit ein möglichst langes Wohnen möglich wird. Flan- kierend durch Beratungstätigkeit, die Erweiterung und der Ausbau von Serviceleistungen. Abschließend wird festge- halten, dass für die Umzugswilligen bedarfsgerechter, bar- rierearmer Wohnraum nicht nur in den bevölkerungsstarken Stadteilen wie Siegen-Mitte und Weidenau, sondern auch in den eher ländlichen Stadtteilen benötigt wird. Der Heraus- geber formuliert eine Forderung nach dezentralem Bau von Bei der Betrachtung des regionalen Wohnungsmarkts ist barrierearmen Wohnraum und besonderen Wohnformen.18 eine Differenzierung zwischen der Universitätsstadt Siegen und den anderen Kommunen des Kreises Siegen-Wittgen- stein erforderlich. Sowohl die Befragung der Siegener Bürger/innen 2020/2021 als auch der Demografiebericht des Kreises Siegen-Wittgen- stein bestätigen im Kern die Erkenntnisse der Wohnungs- In einer Bevölkerungsumfrage der Stadt Siegen zum Woh- marktanalyse (s. u.). nen im Alter wurden Menschen, die älter als 50 Jahre alt sind, nach ihrer aktuellen Wohnsituation und ihren Wohn- wünschen befragt. Die Befragung hat ergeben, dass sich der Großteil im Falle eines Umzuges eine 3-Zimmerwohnung mit bis zu 89 m2 und einer Miete unter 600 Euro wünscht. Die Wohnung sollte über ein barrierearmes Badezimmer, ausreichend breite Türen und über einen stufenlosen Woh- nungszugang verfügen. Zusätzlich wünschenswert sind ein Stellplatz, eine Terrasse oder Garten. Seit September 2019 liegt für den Kreis Siegen-Wittgen- stein und die kreisangehörigen Kommunen eine Wohnungs- marktanalyse vor (empirica AG). Bezogen auf das gesamte Kreisgebiet kommt die Analyse zu dem Ergebnis, „dass es im Kreis Siegen-Wittgenstein nicht flächendeckend Engpässe der Wohnraumversorgung mit Mietwohnungen gibt“. Die- se Einschätzung leitet sich auch aus der Fluktuationsrate im Wohnungsbestand (oberhalb von 10 %), die steigende Ten- denz aufweist, und aus der Leerstandsrate, auch bei geför- derten Wohnungen, ab. 13 https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2025/01/PD25_019_811.html 14 https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2025/02/PD25_061_3111.html 15 https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2025/05/PD25_211_311.html 16 https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2025/01/PD25_020_611.html 17 https://www.zensus2022.de/DE/Home/_inhalt.html 18 Wohnen im Alter, Ergebnisbericht zur Bevölkerungsbefragung 2020/2021, Stand März 2021 20 KSG Geschäftsbericht 2024

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Fazit der Untersuchung ist: Es gibt im Kreis Siegen-Wittgen- Die Berechnung der zukünftigen Wohnungsnachfrage im stein generell keinen quantitativen Wohnraummangel; qua- Kreis Siegen-Wittgenstein lässt einen Anstieg des Leer- litativ sieht das in einzelnen Bereichen hingegen anders aus. stands erwarten. Das Risiko für Leerstände wird bei qualitativ schlechten Be- ständen in wenig attraktiven Lagen überdurchschnittlich sein. Räumlich wird Leerstand vermutlich eher ein Thema in Wittgenstein und Hilchenbach sowie Burbach und Neunkir- chen werden als in Siegen, Kreuztal, Freudenberg, Netphen und Wilnsdorf. Die demografische Entwicklung (Alterung, Singularisierung, Heterogenisierung und Pluralisierung der Lebensstile) zwin- gen dazu über entsprechende Anpassungen im Bestand nachzudenken und dort vorzunehmen, wo die Entwicklung des Bestandes unter den Rahmenbedingungen sinnvoll er- scheint. Zudem ist der Wohnungsbestand qualitativ – unter Berücksichtigung neuer Wohnformen – durch gezielte Neu- bautätigkeit zu ergänzen. Zukunftsfähige Wohnformen sind altersgerechtes und nachbarschaftliches Wohnen. Nur wer sich rechtzeitig auf die langfristigen Trends einstellt, wird Wettbewerbsvorteile generieren und nachhaltig an der Ent- wicklung partizipieren können.19 Der Zensus 2022 dokumentiert im Kreis Siegen-Wittgen- stein eine Leerstandsquote von 4,3 %, entsprechend rund 5.870 leerstehenden Wohnungen, bezogen auf den gesam- ten Wohnungsbestand.20 Regionale Analysen von Destatis und den Landesstatistik- ämtern bestätigen, dass trotz rechnerischer Leerstände eine qualitative Unterversorgung in bestimmten Segmenten (kleine, bezahlbare Wohnungen, altersgerechter Neubau) besteht.21 Der Wegfall von öffentlich geförderten Wohnungen ist nach der Einschätzung von empirica kein grundlegendes Prob- lem, sondern differenziert zu betrachten. Eine Leerstands- rate von 4,2 % bei geförderten Wohnungen (ohne Siegen, Kreuztal und Netphen) signalisiere keinen angespannten Mietwohnungsmarkt und der Wegfall der Preisbindung führe nicht automatisch zu teuren Mieten. Zudem sähen die institutionellen Eigentümer keine erhöhte Notwendigkeit für geförderten Mietwohnungsneubau, da sich ihre zumeist freifinanzierten Bestände in hohem Maße ohnehin im preis- werten Segment befänden. Demgegenüber sieht empirica für die Realisierung geförder- ter Mietwohnungsneubauten im Kreis Siegen-Wittgenstein in erster Linie qualitative Argumente. Zum einen könnten die notwendigen Qualitäten geschaffen werden, die im (Alt- bau-)Bestand fehlten und die sich auch in „falschen“ Lagen der Gebäude äußerten: Ältere Haushalte suchen barriere- freien Wohnraum in kurzer Entfernung zu Versorgungs- angeboten. Ein entsprechendes Angebot fehle im Bestand. Mithin sollten – so die Einschätzung der Gutachter – „nur geförderte Projekte genehmigt werden, wenn sich diese an zentralen Standorten befinden. Randliche Lagen mit wei- ten Wegen in das nächste Zentrum sollten nicht genehmigt werden“. Auch im Kreisgebiet wird der Trend zur Singularisierung beobachtet. Kleine Wohnungen werden durch Single- Haushalte immer stärker nachgefragt, allerdings kann die Nachfrage überwiegend nicht bedient werden. Nur 17 % des Wohnungsbestands im Kreis Siegen-Wittgenstein sind unter 60 m² groß. Innerhalb der Kommunen richtet sich die Nachfrage vor allem auf innerstädtische bzw. zentrale Standorte. Sowohl im Oberzentrum Siegen als auch in zentralen Lagen insbe- sondere von Netphen und Kreuztal, bestehe ein Nachfrage- überhang, insbesondere im Bereich „bezahlbares Wohnen“. 19 Wohnungsmarktanalyse für den Kreis Siegen-Wittgenstein, Empirica ag, Bonn 10.09.2019 20 https://www.zensus2022.de/DE/Home/_inhalt.html 21 Statistisches Bundesamt (Zensus 2022), Regionaldatenbank: Zensusdaten Kreis Siegen-Wittgenstein – Leerstände, Wohnungsgrößen, Baualtersklassen etc. URL: https://ergebnisse.zensus2022.de/; Rink, D. & Wolff, M. (2015) KSG Geschäftsbericht 2024 21

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2.2 Wesentliche Kennzahlen Die wesentlichen Kennzahlen, die für die Unternehmensentwicklung bedeutsam sind, fasst folgende Tabelle zusammen: Ist 2024 T€ Anteil % Ist 2023 T€ Anteil % Ist 2022 T€ Anteil % Ist 2021 T€ Anteil % Umsatzerlöse Bewirtschaftungs- tätigkeit (ohne Betriebskosten und Sondereinrichtungen) Aufwendungen Bewirtschaf- tungstätigkeit (Instandhaltung) Zinsaufwendungen Planmäßige Tilgung Jahresergebnis 8.662 1.730 976 1.929 2.476 20 11 22 8.532 1.782 1.054 1.935 174 21 12 23 8.212 1.706 975 1.901 623 21 12 23 7.848 1.934 990 1.882 -253 25 13 24 Trotz sinkender Quote bleibt das absolute Instandhaltungs- gesunkenen Planungs- und Finanzierungssicherheit deutlich volumen auf konstantem Niveau, da die Ausgaben strate- rückläufig. Gleichzeitig erschweren Fachkräftemangel und gisch in Maßnahmen mit langfristiger Werterhaltung und lange Genehmigungsverfahren eine schnelle Reaktion auf Modernisierungspotenzial investiert werden. Angesichts den weiterhin hohen Bedarf an bezahlbarem Wohnraum. des gestiegenen allgemeinen Zinsniveaus ist die Entwick- lung der Zinsquote als besonders positiv zu bewerten. Die Quote für Zinsaufwendungen und Tilgungen wird sich aufgrund der geplanten Neubauinvestition erhöhen, weil Der bestehende Instandhaltungsstau im Bestand macht in neue Investitionen zu einem hohen Anteil fremdfinanziert den kommenden Jahren höhere Aufwendungen für die Be- werden müssen. wirtschaftungstätigkeit erforderlich, um den Werterhalt und die Vermietbarkeit langfristig zu sichern. Die für die nächsten Jahre geplanten Instandhaltungs- maßnahmen, einschließlich der Nachholung unterlassener Die Rahmenbedingungen für die Wohnungswirtschaft Arbeiten, führen zunächst zu negativen Ergebnissen, dienen bleiben herausfordernd. Zwar haben sich die akuten Liefer- jedoch der nachhaltigen Bestandsbewirtschaftung. engpässe infolge internationaler Krisen – wie dem Angriffs- krieg auf die Ukraine – teilweise normalisiert, doch wirken deren strukturelle Folgen weiter nach. Hohe Baukosten, gestiegene Zinsen sowie Unsicherheiten durch wechselnde Förderbedingungen belasten insbesondere den Mietwoh- nungsneubau. Die Investitionsbereitschaft ist infolge der Der Spielraum für zusätzliche Investitionen ist gering, wenn die dadurch erzeugten Mehrerträge nicht für Instandhal- tung, Zins und Tilgung bzw. Abschreibung ausreichen, was regelmäßig der Fall ist. Sie belasten zudem die Eigenkapital- quote. 22 KSG Geschäftsbericht 2024

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2.3 Immobilienbestand Am 31.12.2024 verfügte die Gesellschaft über insgesamt 1.593 Wohnungen bzw. Gewerbeeinheiten. Von den insgesamt 1.571 Wohnungen sind 330 Einheiten barrierearm, das entspricht rd. 21 % des Wohnungsbestandes. Die Zusammensetzung des Wohnungs- und Gewerbebestandes ergibt sich aus den nachfolgenden Aufgliederungen: Häuser Wohnungen Garagen/ Stellplätze Sonstige Vermietungs- einheiten Wohn-/ Nutzfläche 273 1 -1 273 1.565 363*) 6 0 0 0 1.571 363*) 24 0 -2 22 109.734 293 -4.912 105.115 Bestand 01.01.2024 Zugang Abgang Bestand 31.12.2024 *) davon 85 Garagen Parkdeck Wenscht Zugang: Ankauf: Jung-Stilling-Straße 43 (292,79 m2) Abgang: Verkauf: Birlenbacher Straße 19–21 (4.912,58 m2) Der Immobilienbestand in Siegen liegt fast ausschließlich in den früher selbständigen Ortsteilen (Geisweid, Weidenau, Eisern, Eiserfeld, Niederschelden). Im Bereich des Zentrums von Siegen verfügt die Gesellschaft nur über wenige Woh- nungen. KSG Geschäftsbericht 2024 23

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2.4 Vermietung Im abgelaufenen Geschäftsjahr fanden insgesamt 153 Mieterwechsel (Vorjahr: 160) statt. Anzahl der Kündigungen 75 30 19 18 4 2 1 2 2 n e g e i S l a t z u e r K h n k g h n c e a b r u B h c r i k n u e N c ü r e r b b e t d n r E n e d u e r F c e h p t e N a b n e h c l i H f r o d s n l i W Die regionale Verteilung der Mieterwechsel weist keine sie ist der Volatilität des regionalen Wohnungsmarktes Besonderheiten auf. Sie entspricht weitgehend der regiona- zuzuschreiben, sie entspricht dem Durchschnitt im Kreis- len Verteilung des Wohnungsbestandes der Gesellschaft. gebiet. Die Fluktuationsrate (9,7 %) ist kein Indikator für Die hohe Mieterwechselrate hat keine betrieblichen Gründe, einen angespannten Wohnungsmarkt. Weniger als 5 Jahre 58,2 % 89 5 bis 10 Jahre 20,9 % 32 10 bis 20 Jahre 15,0 % 23 20 bis 25 Jahre 1,3 % 2 Mehr als 25 Jahre 4,6 % 7 Mietdauer Kündigungen relativ/absolut Etwa 58 % der Kündigungen im Berichtsjahr entfielen auf Mietverhältnisse mit einer Dauer von weniger als fünf Jahren. Von den insgesamt 89 Kündigungen in diesem Segment betrafen 34 Fälle sogar Mietverhältnisse mit einer Laufzeit unter zwei Jahren. Die damit einhergehende hohe Fluktuation verursacht nicht nur erhebliche Aufwendungen für Mieterwechsel und Wiedervermietung, sondern erschwert auch den Aufbau stabiler Nachbarschaften und sozialer Bindungen innerhalb der Wohnquartiere. 24 KSG Geschäftsbericht 2024

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2.5 Leerstand Am 31.12.2024 waren insgesamt 37 Wohnungen (Vorjahr 40) nicht vermietet. Bezogen auf die Gesamtzahl von Wohnungen bzw. Gewerbeeinheiten beträgt die Leerstandsquote 2,36 %. Die Leerstandsgründe stellen sich wie folgt dar: 16 Modernisierung Mietersuche (marktbedingt) keinen 6 7 Abriss geplant 3 Modernisierung zurückgestellt 5 Von den marktbedingt leerstehenden Wohnungen waren Fichtenweg 18, Wenschtstraße und in 57223 Kreuztal, Tal- zum Stichtag 2 Wohnungen bereits im Januar 2025 vermietet. straße 15. Die jeweiligen Gebäude weisen einen Instand- Bei weiteren 5 Wohnungen handelte es sich um geförderte haltungsrückstand auf, der im Rahmen der Klimastrategie Wohnungen, für die keine Bezugsberechtigten Nachmieter bewertet wird, um danach zu entscheiden, wie mit den gefunden werden konnten. Die zurückgestellten Moderni- Gebäuden und den darin befindlichen Wohnungen umge- sierungen beziehen sich auf Wohnungen in 57078 Siegen, gangen werden kann. Gerber Straße 6–8 25 25 25

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2.6 Grundstückswirtschaft Unbebaute Grundstücke des Anlagevermögens: Baugrundstücke Hilchenbach, Kurt-Schumacher-Straße Neunkirchen, Knappenweg 2, Lerchenweg 2 Neunkirchen, Lerchenweg 4 Neunkirchen, Pfarrau 23–29 Erndtebrück, Breslauer Straße Kreuztal, Friedrich-Ebert-Straße (Parzelle 214) Kreuztal, Friedrich-Ebert-Straße (Parzelle 233-235) Freudenberg, Kreuzseifen Freudenberg, Kreuzseifen 1 Brandenburger Straße Summe Flächen m2 Buchwerte T€ 2.643 3.945 1.604 4.084 456 1.364 1.981 264 589 980 17.910 208 12 4 30 38 112 161 17 2 74 658 €/m2 78,70 3,05 2,50 7,35 83,34 82,11 81,27 64,39 3,40 75,51 Unbebaute Grundstücke des Umlaufvermögens: Der Bestand an unbebauten Grundstücken des Umlaufvermögens zum 31. Dezember 2024 setzt sich unverändert wie folgt zusammen: Baugrundstücke Siegen-Eisern, Zur Waldzeche Burbach, Höhfeld Burbach, Brandburger Straße Freudenberg Nicht bebauungsfähige Grundstücke landwirtschaftliche Flächen Flächen m2 Buchwerte T€ 1.354 7.044 2.639 1.280 12.317 25.363 37.680 20 19 8 0 47 2 49 €/m2 14,77 2,70 3,03 0,00 0,08 Die Flächen sind wegen fehlender baurechtlicher Voraussetzungen bzw. aus geotechnischen Gründen derzeit nicht bebaubar. 26 KSG Geschäftsbericht 2024

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2.7 Instandhaltung und Modernisierung Die von Dritten (Bauunternehmen, Handwerksfirmen) bezogenen Leistungen (Fremdkosten) betrugen: Fremdkosten 2024 T€ Fremdkosten 2023 T€ Fremdkosten 2022 T€ Fremdkosten 2021 T€ Fremdkosten 2020 T€ Fremdkosten pro m2 Wohnfläche 2024/€ Instandhaltung Modernisierung Mieterbelastung Versicherungsbelastung Schönheitsreparaturen Gesamtkosten Gebäude Außenanlagen Gesamt Instandhaltungskosten 1.243 1.144 126 52 207 102 1.730 0 1.730 120 91 139 76 1.570 212 1.782 996 369 74 144 84 1.667 39 1.706 1.516 181 52 113 64 1.926 8 1.934 1.475 801 33 141 67 2.517 160 2.677 11,83 1,20 0,49 1,97 0,97 16,46 0,00 16,46 Unter Berücksichtigung eigener Verwaltungskosten für Planung, Baulei- tung und Regiekosten sowie von Erstattungen durch Dritte ergibt sich folgendes Bild: Fremdkosten Instandhaltung ./. Versicherungserstattungen u. a. Verbleibende Fremdkosten + Kosten für eigene Verwaltungsleistungen gemäß Betriebsabrechnung Instandhaltungskosten gesamt Instandhaltungskosten pro m2 Wohnfläche 2024 T€ 1.730 -295 1.435 1.585 2023 T€ 1.782 -339 1.443 1.358 3.020 28,73 € 2.801 25,53 € Die nach der Wirtschaftsplanung für 2024 vorgesehenen Die hierfür jährlich erforderlichen Mittel in Höhe von rund Fremdkosten für Instandhaltung in Höhe von 2.480 TEuro 2,6 Mio. Euro können aus der laufenden Ertragskraft nicht wurden um 750 TEuro unterschritten. Die Abweichung ist mehr gedeckt werden. Zur Sicherstellung der langfristigen im Wesentlichen auf höhere Aktivierungen im Rahmen von Finanzierbarkeit sind daher angemessene Mieterhöhun- größeren Maßnahmen zurückzuführen, die aufgrund ihres gen unerlässlich. Zukünftige Investitionen – insbesondere Umfangs und ihres werterhöhenden Charakters nicht als in Neubauten und umfassende Sanierungen – setzen ent- laufende Instandhaltung, sondern als aktivierungsfähige weder nachhaltig positive Betriebsergebnisse voraus oder Modernisierungsmaßnahmen bilanziert wurden. Dadurch würden andernfalls zu einer Einschränkung der Instandhal- wurden die entsprechenden Aufwendungen im Bereich der tungsbudgets führen, was langfristig die Ertragskraft des Instandhaltung reduziert. Es bleibt weiterhin oberste Priori- Bestandes beeinträchtigen würde. tät den durch Modernisierung zukunftsfähigen gestalteten Wohnraum preiswert zu erhalten. KSG Geschäftsbericht 2024 27

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2.8 Bautätigkeit Der regionale Wohnungsmarkt im Kreis Siegen-Wittgen- eigenen Bestands kann in Einzelfällen auch zukünftig dazu stein ist insgesamt ausgeglichen, auch wenn in den Stadt- führen, dass Bestandsgebäude abgerissen und durch Ersatz- kernen Mangel an preiswerten kleineren Wohnungen (dar- neubauten ersetzt werden. Das wird vor allem dann ver- unter verstehen wir Wohnungen, deren Quadratmieten bis folgt, wenn die Bestandsmodernisierung Kosten verursacht, zur Grenze des sozialen Wohnungsbaus reichen) besteht. die nahe an Neubaukosten heranreichen oder wenn dort Gerade in den Zentren wird sich das nicht ändern lassen, weil Grundrisse nicht mehr zukunftsfähig sind, weil Nachfrager keine bebaubaren Flächen verfügbar sind. In den kommen- fehlen. den Jahren werden Neubauten als auch (Ersatz-) Neubauten geplant und umgesetzt, wenn geeignete Grundstücke ver- Derzeit werden nachfolgende Baumaßnahmen geplant: fügbar sind und die Investitionen betriebswirtschaftlich • Neubau von Mietwohnungen in Kooperation mit dem vertretbar sind. Verein Wohn(t)räume in Freudenberg mit 16 Wohnungen (ca. 3,7 Mio. Euro). Hauptziel der Gesellschaft ist und bleibt es, dauerhaft preis- • Kernsanierung Gebäude Fichtenweg 14/15 in Siegen werten Wohnraum anzubieten. Das wird vor allem durch (ca. 3 Mio. Euro). die behutsame Modernisierung des eigenen Wohnungs- • Einbau von KWL-Anlagen (750 TEuro = 150 TEuro jährlich). bestands erreicht, wobei künftig Mieterhöhungen erfol- gen. Soweit dafür Wohnungsbaufördermittel verfügbar Die insgesamt für die Maßnahmen vorgesehene Inves- sind, werden diese in Anspruch genommen, wenn deren titionssumme im Planungszeitraum 2025–2029 beträgt Inanspruchnahme vertretbar ist. Die Modernisierung des rd. 6,7 Mio. Euro. 2.9 Kauf und Verkauf von Grundstücken In 2024 wurde ein bebautes Grundstück in Siegen, Birlen- bebautes Grundstück in Siegen, Jung-Stilling-Straße 43 für bacher Straße 19/21 für 6.100 TEuro verkauft. Es ergab sich 460 TEuro mit 6 Wohnungen erworben. ein Buchgewinn in Höhe von 3.324 TEuro. Zudem wurde ein 2.10 Verwaltungsbetreuungen Der Verwaltungsbestand hat sich im Jahr 2024 wie folgt entwickelt: Bestand 01. Januar 2024 Zugang Abgang Bestand 31. Dezember 2024 Wohnungseigentümer- gemeinschaften Eigentumswohnungen Mietwohnungen (Fremdwohnungen) 73 1 1 73 1.160 6 7 1.159 343 52 4 391 Gesamt 1.503 58 11 1.550 28 KSG Geschäftsbericht 2024

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Im Geschäftsjahr 2024 hat sich der Verwaltungsbestand der Im Bereich der Mietfremdverwaltung wurden drei neue Gesellschaft insgesamt leicht erhöht. Verwaltungsmandate mit insgesamt 52 Einheiten übernom- Im Bereich der Wohnungseigentumsverwaltung wurde heiten der Kreisbahn Siegen-Wittgenstein GmbH. Gleich- eine Eigentümergemeinschaft mit 7 Einheiten abgegeben, zeitig wurden zwei kleinere Verwaltungsbestände mit einer gleichzeitig jedoch eine neue Gemeinschaft mit 6 Einheiten bzw. drei Einheiten abgegeben. men. Darunter befinden sich unter anderem 25 Wohnein- in die Verwaltung übernommen. 2.11 Personal Der Personalbestand (ohne geringfügig Beschäftigte) stellt sich wie folgt dar: 42 42 31.12.2023 31.12.2024 31 31 4 4 3 3 4 4 4 4 Kaufmännische Angestellte Technische Angestellte Regiebetrieb Hausbesorger Gesamt Auszubildende Maler Vollzeitbeschäftigt sind 28 Personen (Vorjahr: 35), in Teil- Zur frühzeitigen Absicherung des bevorstehenden alters- zeit arbeiten 9 Personen (Vorjahr: 7) zwischen 20–33,5 Wo- bedingten Ausscheidens von Mitarbeitenden in den kom- chenstunden. Teilzeitbeschäftigung wird in unserem Unter- menden Jahren nimmt die Gesellschaft bewusst temporäre nehmen überwiegend im Zusammenhang mit familiären Personalüberhänge in Kauf. Ziel ist es, einen reibungslosen Betreuungsaufgaben, insbesondere der Kindererziehung, Wissenstransfer und eine nachhaltige Einarbeitung neuer wahrgenommen. Auch wenn dies mitunter betriebsorga- Beschäftigter sicherzustellen, um die Kontinuität in der Ver- nisatorische Herausforderungen mit sich bringt, überwiegt waltungs- und Bewirtschaftungsqualität langfristig zu ge- der langfristige Nutzen: Die Fachkompetenz und das Know- währleisten. how erfahrener Mitarbeitender bleiben dem Unternehmen erhalten und tragen zur Stabilität im Personalbestand bei. Die kontinuierliche Qualifizierung der Mitarbeitenden ist ein zentraler Bestandteil unserer Personalstrategie. Wir Zur besseren Vereinbarkeit von Beruf und Familie sowie zur fördern gezielt fachliche und persönliche Weiterbildungs- Steigerung der Arbeitgeberattraktivität setzen wir ergänzend maßnahmen und erwarten zugleich die aktive Bereitschaft auf flexible Arbeitsmodelle. Hierzu zählen Gleitzeitregelun- zur Weiterentwicklung. So stellen wir sicher, dass unsere gen sowie die Möglichkeit des mobilen Arbeitens, die von den Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter den steigenden fachli- Mitarbeitenden aktiv genutzt und geschätzt werden. chen Anforderungen in der Wohnungswirtschaft dauerhaft gerecht werden können. Die Gesellschaft beschäftigt im Berichtsjahr, ebenso wie im Vorjahr, vier Auszubildende. KSG Geschäftsbericht 2024 29

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3. Darstellung der wirtschaftlichen Lage 3.1 Ertragslage Die nach Segmenten gegliederte Gewinn- und Verlustrechnung zeigt folgende Übersicht: Betriebsleistung Aufwendungen für die Betriebsleistung Betriebsergebnis Finanzergebnis Neutrales Ergebnis Ergebnis vor Steuern Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Jahresergebnis 2024 T€ 14.041 13.600 441 -35 2.070 2.476 0 2.476 2023 T€ Veränderung T€ 13.351 12.688 663 -44 -438 181 -7 174 690 912 -222 9 2.508 2.295 7 2.302 Der Geschäftsführer hatte für das Geschäftsjahr 2024 mit lich erzielten Jahresüberschuss in Höhe von 2.476 TEuro einem Jahresüberschuss von 2.584 TEuro gerechnet. Die resultiert im Wesentlichen aus gestiegenen EDV-Kosten Planabweichung von insgesamt 117 TEuro zum tatsäch- 181 TEuro. Zum positiven Betriebsergebnis in Höhe von 441 TEuro haben unter Berücksichti- gung der Betriebsabrechnung folgende Leistungsbereiche beigetragen: 1. Bestandsverwaltung 2. Betreuungstätigkeit 3. Bau- und Modernisierungstätigkeit 4. Sonstiger Geschäftsbereich Gesamtergebnis 2024 T€ 709 -308 0 40 441 2023 T€ Veränderung T€ 921 -282 0 24 663 -212 -26 0 16 -222 Das positive Ergebnis der Bewirtschaftungstätigkeit von Das negative Ergebnis im Bereich der Betreuungstätig- 709 TEuro hat sich gegenüber dem Vorjahr um 212 TEuro keit von 308 TEuro resultiert insbesondere daraus, dass vermindert. Ursächlich für die Ergebnisverminderung waren die diesem Bereich zugeordneten Personal- und Sachauf- insbesondere um 219 TEuro gestiegene Instandhaltungskosten wendungen durch die Umsatzerlöse nicht gedeckt werden. denen um 166 TEuro gestiegene Sollmieten gegenüberstehen. Der Mehraufwand gegenüber dem Vorjahr resultiert im Das Ergebnis der Bestandsverwaltung wurde erzielt bei grund höherer Einarbeitungszeit im Rahmen von Beschäfti- Instandhaltungskosten von 28,73 Euro (Vorjahr 25,53 Euro) gungswechseln. Wesentlichen aus dem Wechsel des ERP-Systems sowie auf- je qm Wohn- und Nutzfläche. Die Verwaltungskosten belaufen sich auf rd. 792,00 Euro (Vorjahr rd. 792,00 Euro) je bewirtschaftete Verwaltungseinheit. 30 KSG Geschäftsbericht 2024

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Das Ergebnis der Bau- und Modernisierungstätigkeit ist aus- Das neutrale Ergebnis in Höhe von 2.070 TEuro ergibt sich geglichen. Den aktivierten Eigenleistungen von 109 TEuro insbesondere aus nicht verwertbaren Planungskosten in stehen zugeordnete Personal- und Sachaufwendungen in Höhe von 1.127 TEuro und Digitalisierung von Grundrissen gleicher Höhe gegenüber. 47 TEuro, denen hauptsächlich Erträge aus Anlageverkäufen 3.333 TEuro und Verbauch der Rückstellung für Bauinstand- Die Erhöhung des Ergebnisses des sonstigen Geschäfts- haltung von 15 TEuro gegenüberstehen. bereichs um 16 TEuro ist im Wesentlichen auf höhere Ein- speisevergütungen für Photovoltaikanlagen zurückzuführen. Das negative Finanzergebnis von 35 TEuro (Vorjahr: 44 TEuro) ergibt sich vor allem aus Kreditbereitstellungszinsen 71 TEuro (Vorjahr: 71 TEuro). Sterzenbacher Straße 51a–b KSG Geschäftsbericht 2024 31 31

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3.2 Vermögenslage Die finanziellen Transaktionen wirkten sich wie folgt auf die Vermögens- und Kapitalstruktur des Unternehmens aus: Bilanzsumme Sachanlagevermögen Sachanlagenintensität (%) Eigenkapital (langfristig) Eigenkapitalquote (%) Fremdkapital (Darlehen langfristig) Fremdkapitalquote – Darlehen langfristig – (%) Investitionen in Sachanlagen Planmäßige Tilgungen Außerplanmäßige Tilgungen/Rückzahlungen 2024 T€ 70.919 60.940 85,9 29.257 41,3 35.558 50,1 1.432 1.929 3.407 Damit beträgt das Sachanlagevermögen der Gesellschaft 85,9 % der Bilanzsumme. Die Verminderung der Bilanzsum- me um 1.715 TEuro ergibt sich aus: Veränderungen des Vermögens: Veränderung des Anlagevermögens Veränderung des lang- und mittelfristigen Umlaufvermögens Veränderung des kurzfristigen Umlaufvermögens 2023 T€ Veränderung T€ Veränderung % -5,0 4,0 -6,0 72.634 65.923 90,8 26.781 36,9 -1.715 -4.983 0 2.476 0 40.434 -4.876 55,7 940 1.935 1.925 0 492 -6 1.482 T€ -4.988 -2 3.275 -1.715 Das Sachanlagevermögen hat sich um 4.983 TEuro ver- Die unter den neutralen Aufwendungen erfassten, nicht mindert. Investitionen von 1.432 TEuro stehen Abgänge verwertbaren Planungskosten beziehen sich auf vorberei- von 2.765 TEuro sowie planmäßige Abschreibungen von tende Baukosten für das aufgegebene Neubauvorhaben in 2.523 TEuro und nichtverwertbare Planungskosten von Bau- Neunkirchen-Pfarrau. vorbereitungskosten von 1.127 TEuro gegenüber. Der Abgang betrifft den Verkauf der Liegenschaft Birlenba- tierungen von 460 TEuro, denen planmäßige Tilgungen von cher Straße 19–21. Aus dem Veräußerungserlös in Höhe von 1.929 TEuro und außerplanmäßige Tilgungen von 3.407 TEuro 6.089 TEuro resultierte ein Buchgewinn von 3.324 TEuro. gegenüberstehen, um 4.876 TEuro verringert. Die Darlehen haben sich gegenüber dem Vorjahr durch Valu- 32 KSG Geschäftsbericht 2024

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Kirchweg 11 3.3 Finanzlage Lang- und mittelfristiger Bereich Vermögenswerte Finanzierungsmittel Über-/Unterdeckung Kurzfristiger Bereich Finanzmittelbestand (Flüssige Mittel) Übrige Vermögenswerte Verpflichtungen Stichtagsliquidität (Netto-Geldvermögen/-bedarf) 31.12.2024 T€ 31.12.2023 T€ Veränderung T€ 61.449 65.312 3.863 4.613 4.857 9.470 5.607 3.863 66.439 67.769 1.330 2.076 4.119 6.195 4.865 1.330 -4.990 -2.457 2.533 2.537 738 3.275 742 2.533 Am 31.12.2024 waren die lang- und mittelfristig gebunde- tel zur Verfügung stehen, um die geplanten Modernisie- nen Vermögenswerte in voller Höhe durch fristenadäquate rungsmaßnahmen im Bestand durchführen zu können. Finanzierungsmittel (Eigen- und Fremdkapital) gedeckt. Darüber hinaus stand ein Teilbetrag von 3.863 TEuro im Neben der Möglichkeit Finanzierungsmittel (Hypotheken- kurzfristigen Bereich als Stichtagsliquidität zur Verfügung. darlehen) in Anspruch zu nehmen, stehen der Gesellschaft kurzfristige Überziehungsmöglichkeiten wegen verbind- Das Finanzmanagement sorgt dafür, dass die Zahlungs- licher Kreditlinien in Höhe von 710 TEuro zur Verfügung. verpflichtungen der Gesellschaft aus der laufenden Ge- Die Kreditlinien können bei Bedarf erweitert werden. Die schäftstätigkeit sowie gegenüber den finanzierenden Zahlungsfähigkeit war im Berichtsjahr jederzeit gegeben, Banken erfüllt werden können. Darüber hinaus sind die sie wird nach dem heutigen Kenntnisstand auch zukünftig Zahlungsströme so gestaltet, dass ausreichend Eigenmit- gegeben sein. KSG Geschäftsbericht 2024 33

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Die nach dem Investitionsplan 2025–2029 geplanten Auftrags ist jedoch nicht damit zu rechnen, dass die Kosten Investitionen im Anlagevermögen in Höhe von insgesamt für Modernisierungsmaßnahmen in vollem betriebswirt- rd. 6,7 Mio. Euro werden überwiegend durch Hypotheken- schaftlich erforderlichen Umfang durch Mieterhöhun- darlehen finanziert. gen kompensiert werden können. Gleichwohl sind diese Investitionen aus unternehmerischer Sicht notwendig, Angesichts eines weiterhin hohen und moderat steigen- um potenzielle Ertragsausfälle infolge von Leerständen zu den Zinsniveaus stehen zukünftige Investitionen unter minimieren und die Wertschöpfung durch stabile und erhöhtem wirtschaftlichem Druck. Vor dem Hintergrund marktgängige Bestände zu sichern. der Marktsituation und des gesellschaftsvertraglichen Die Entwicklung des Finanzmittelbestandes ergibt sich aus der nachfolgenden Kapitalflussrechnung: Jahresüberschuss Abschreibungen auf Anlagevermögen Veränderung langfristiger Rückstellungen Sonstige zahlungswirksame Aufwendungen/Erträge Cashflow Zunahme der kurzfristigen Rückstellungen Gewinn/Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens Veränderungen sonstiger Aktiva Veränderungen sonstiger Passiva Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit Einzahlungen aus Abgängen v. Gegenständen des Anlagevermögens Ausgaben für Investitionen des Anlagevermögens Auszahlung für Finanzanlagen Cashflow aus Investitionstätigkeit Valutierungen Außerplanmäßige Tilgungen (Umschuldungen) Planmäßige Tilgungen Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestandes Finanzierungsmittelbestand am Anfang der Periode Finanzmittelbestand am Ende der Periode 2024 T€ 2.476 2.563 -40 1.111 6.110 17 -3.333 -738 725 2.781 6.111 -1.479 0 4.632 460 -1.929 -3.407 -4.876 2.537 2.076 4.613 2023 T€ 174 2.903 -32 -17 3.028 25 -84 -357 176 2.788 290 -1.012 -3 -725 1.925 -1.925 -1.935 -1.935 128 1.948 2.076 2022 T€ 623 2.551 -104 -20 3.050 20 1 -230 124 2.965 0 -2.736 -2.736 2.573 -1.901 -573 99 328 1.620 1.948 34 KSG Geschäftsbericht 2024

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3.4 Finanzielle Leistungsindikatoren Die Leistungsfähigkeit der Gesellschaft dokumentiert sich in den nachstehenden Kennzahlen: Eigenkapitalquote Eigenkapitalrentabilität Cashflow Durchschnittlicher Buchwert der bebauten Grundstücke Durchschnittliche Sollmiete monatlich Instandhaltungskosten Fluktuationsrate Leerstandsquote Erlösschmälerung Leerstand/Sollmieten in % % T€ €/m2 €/m2 €/m2 % % % 2024 41,3 8,5 6.110 566 7,02 28,73 9,7 2,4 3,2 2023 36,9 0,7 3.028 578 6,60 25,53 10,2 2,6 2,9 Wenschtstraße 76–78 KSG Geschäftsbericht 2024 35 35

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4. Nicht finanzielle Leistungsindikatoren Kundenorientierung und Beschwerdemanagement: stellungen in einem angespannten Fachkräftemarkt. Unser Kundenzufriedenheit ist ein zentraler Erfolgsfaktor unserer Geschäftstätigkeit. Unser etabliertes, systematisches Be- schwerdemanagement leistet einen wesentlichen Beitrag zur sogenannten „Beschwerdezufriedenheit“, die wiederum Team verfügt über fundiertes immobilienspezifisches Wissen und hohe Leistungsbereitschaft. Interne Prozessqualität und Qualitätsmanagement: die Kundenbindung stärkt – ein entscheidender Wettbe- Auch interne Prozesse unterliegen einem konsequenten werbsvorteil. kundenorientierten Verbesserungsprozess. Durch unser Qualitätsmanagement optimieren wir kontinuierlich Kom- Dienstleistungsangebote und Zahlungsbereitschaft: munikation, Transparenz und Effizienz. Ziel ist die Reduzie- Ergänzende, serviceorientierte Leistungen werden von un- seren Kunden geschätzt und genutzt. Die Zahlungsbereit- schaft für den damit verbundenen Aufwand bleibt jedoch hinter den Erwartungen zurück. rung von Reibungsverlusten und die Ausrichtung aller Pro- zesse auf Ziel- und Ergebnisorientierung. Soziale Verantwortung und Stadtentwicklung: Als kommunales Wohnungsunternehmen übernehmen wir Leistungsorientierte und motivierte Mitarbeiter: Verantwortung für nicht marktfähige Bevölkerungsgrup- Der Unternehmenserfolg steht in direktem Zusammenhang mit der Motivation und Kompetenz unserer Mitarbeiten- den. Transparente Entscheidungswege und ein respektvol- ler, fairer Umgang prägen unsere Unternehmenskultur. Die Vereinbarkeit von Familie und Beruf hat für uns hohe Prio- rität, führt jedoch zu einem erhöhten Personalaufwand, insbesondere durch die Notwendigkeit befristeter Ersatzan- pen, insbesondere durch die Bereitstellung von bezahlba- rem Wohnraum und die Unterstützung in sozialen Problem- lagen, z. B. über Schuldnerberatung. Die Bearbeitung von Zahlungsschwierigkeiten verursacht einen hohen Aufwand in der Mietenbuchhaltung und trägt zu steigenden Verwal- tungskosten bei. Freudenberger Straße 542 36 36 KSG Geschäftsbericht 2024

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Wir gestalten unsere Quartiere aktiv weiter – durch gezielte Ökologisches Engagement: Belegung, Nachbarschaftstreffs und Beteiligung an sozialen Programmen. Bei der Instandhaltung unseres Bestandes stehen wir vor dem Zielkonflikt zwischen Wohnraumanpas- sung an moderne Bedürfnisse und dem Erhalt bezahlbarer Mieten. Wir haben das Ziel, mit der Durchschnitts(unter- nehmens)miete unterhalb der aktuell zulässigen Miete im sozialen Wohnungsbau zu bleiben. Gesetzlich mögliche Modernisierungszuschläge schöpfen wir in der Regel nicht aus – auch wenn wir punktuell höherpreisige Wohnungen anbieten, um Spielräume zur Quersubventionierung zu schaffen. Durch diese Mietpreispolitik leisten wir einen Beitrag zur Stabilisierung des regionalen Mietniveaus. Gleichzeitig sind wir ein verlässlicher Partner der heimischen Bauwirtschaft. Die demografische Entwicklung – insbesondere die zuneh- mende Zahl älterer Mieterinnen und Mieter – stellt uns vor neue Herausforderungen. Der steigende Unterstützungs- bedarf übersteigt mittelfristig die Möglichkeiten unserer personellen Ressourcen. Nachhaltiges Handeln ist Teil unseres Selbstverständnisses. Wir berücksichtigen ökologische Auswirkungen in unseren Entscheidungen und investieren gezielt in die energetische Optimierung unseres Wohnungsbestands. Dabei setzen wir bevorzugt auf wirtschaftlich tragfähige Maßnahmen mit direktem Nutzen für unsere Mieter. Auch deren aktive Mit- wirkung – etwa durch Verhaltensänderungen – ist Voraus- setzung für den Erfolg. Gesellschaftliches Engagement: Unser gesellschaftliches Engagement hat einen hohen Stel- lenwert. Wir unterstützen gemeinnützige Einrichtungen durch Spenden und Kooperationen. Bereits seit 2010 stellen wir dem Verein ATEMPAUSE Hüttental Gemeinschaftsräu- me für die Betreuung von Menschen mit Demenz zur Ver- fügung. Die Selbsthilfegruppe „Mitten im Leben“ der Alz- heimer Gesellschaft Siegen e. V. nutzt regelmäßig unseren Gemeinschaftsraum in der Wohnanlage Siegbogen für ihre Treffen. Langfristige und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit: Unsere wirtschaftlichen Entscheidungen zielen auf eine langfristige Kostendeckung, eine angemessene Eigenkapi- talverzinsung und den Aufbau ausreichender Rücklagen. Dies erreichen wir durch nachhaltige Bestandsbewirtschaf- tung, gezielte Investitionen in zukunftsfähige Immobilien, Desinvestitionen bei nicht mehr marktfähigen Objekten sowie durch ein moderates, bedarfsgerechtes Wachstum. Eine stabile Eigenkapitalquote bleibt dabei zentrales Ziel. KSG Geschäftsbericht 2024 37

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5. Risiko- und Chancenbericht Risikomanagement: Das Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unterneh- mensbereich (KonTraG) stellt hohe Anforderungen an das Risikomanagement der Unternehmensleitung. Das inner- halb der Gesellschaft etablierte System entspricht – ge- messen an der Unternehmensgröße – diesen Vorgaben. Es umfasst die regelmäßige Identifikation und Bewertung von Risiken sowie die Ableitung geeigneter Maßnahmen zur aktiven Risikosteuerung. Das Risikomanagementsystem basiert auf der unterjähri- gen Berichterstattung und dem internen Kontrollsystem. Ergänzend werden externe Entwicklungen berücksichtigt, insbesondere in den Bereichen Wohnungs- und Kapital- markt, Demografie sowie bundesdeutsche Gesetzgebung und Förderpolitik. Ziel ist es, relevante Veränderungen früh- zeitig zu erkennen, um rechtzeitig gegensteuernde Maß- nahmen einleiten zu können. Risiken der künftigen Entwicklung: Die zentrale Herausforderung liegt in der langfristigen Ver- mietbarkeit des Bestandes. Die demografische Entwicklung ist weiterhin geprägt von einer rückläufigen Bevölkerungs- zahl, zunehmender Alterung, wachsender Diversität und steigender Altersarmut. Die Zahl der Haushalte wird sinken, wobei 1- und 2-Personen-Haushalte zunehmen und größere Haushalte abnehmen. Der pro-Kopf-Wohnflächenbedarf steigt dennoch, u. a. durch ältere Personen in großen Woh- nungen und vielfältige Lebensformen (z. B. Singles, Patch- work-Familien). In einem ausgeglichenen Markt wie im Kreis Siegen-Witt- genstein führt die Auswahlmöglichkeit zu einem Anpas- sungsdruck. Bestände müssen marktgerecht gestaltet wer- den; wo dies nicht gelingt, drohen Leerstände und damit verbundene Erlösschmälerungen. Die zunehmende Alterung führt zu einer wachsenden Nach- frage nach zentrumsnahen, barrierearmen Wohnungen. Daraus ergibt sich die Notwendigkeit umfangreicher Inves- titionen in die altengerechte Nachrüstung des Bestands. Die Zahl einkommensschwacher Haushalte steigt, künftig auch unter Rentnern. Die Zahlungsmoral ist teils einge- schränkt. Die Gesellschaft begegnet dem Risiko mit konse- quentem Forderungsmanagement und der Bonitätsprüfung potenzieller Mieter. Trotz punktueller Entspannung bleiben die Energiekosten langfristig hoch. Um diese Belastung zu begrenzen, inves- tiert die Gesellschaft in moderne, energieeffiziente Technik. Der russische Angriffskrieg auf die Ukraine hat die Rahmen- bedingungen erheblich verschärft: Materialpreise sind ge- stiegen, Bauvorhaben verzögern sich, geplante Einnahmen können ausfallen. Hinzu kommen instabile Förderprogram- me des Bundes, die kurzfristig eingestellt oder ausgeschöpft werden. Diese Unsicherheit erschwert die Investitionspla- nung. Nicht alle strukturellen Anforderungen können gleichzeitig umgesetzt werden. Durch interne Vernetzung, transparente Entscheidungswege und Erkenntnisse aus früheren Organi- sationsprojekten erfolgt eine Priorisierung der Maßnahmen. Mängel im Bestand sowie unterlassene Überwachungs- pflichten können zu Regressansprüchen führen. Diese Risi- ken werden durch ein systematisiertes Kontrollsystem und proaktive Reaktion auf Beschwerden minimiert. Ein verblei- bendes Restrisiko wird durch Versicherungen abgedeckt. Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen bergen die Ge- fahr von Baukostenüberschreitungen, Qualitätsmängeln oder Zeitverzug. Diesen Risiken begegnet die Gesellschaft durch professionelles Projektmanagement und externe Pro- jektsteuerung. Unvorhergesehene Änderungen in der öffentlichen Förder- kulisse können die Wirtschaftlichkeit geplanter Investi- tionen beeinträchtigen. Wir begegnen diesem Risiko durch sorgfältige Projektplanung und engen Dialog mit Förderge- bern. 38 KSG Geschäftsbericht 2024

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Die Gesellschaft finanziert sich überwiegend über langfris- Die Dekarbonisierung unseres Immobilienbestands bis 2045 tige, zinssatzgebundene Annuitätendarlehen. Dennoch hat erfordert erhebliche finanzielle und personelle Ressourcen. sich das Zinsänderungsrisiko durch gestiegene Marktzinsen Daher priorisieren wir energetische Sanierungen im Bestand – verschärft, was bei Anschlussfinanzierungen zu Mehrbelas- auch wenn dies kurzzeitig zulasten des Neubaus gehen kann tungen führen kann. Die Umsatzerlöse basieren auf stabilen – und überprüfen laufend die Wirtschaftlichkeit geplanter Mieteinnahmen. Kurzfristige Zahlungsstromschwankungen Maßnahmen. Abweichungen vom Klimapfad können die und Liquiditätsrisiken sind daher begrenzt. Ein Risiko be- Umsetzung und Rentabilität unserer Klimastrategie beein- steht in der dynamischen Entwicklung neuer Nachhaltig- trächtigen. keits- und Klimaschutz-Regularien auf EU- sowie nationaler Ebene. Deren Nichteinhaltung könnte zu Bußgeldern, recht- lichen Konsequenzen oder Reputationsverlust führen. Um dem vorzubeugen, beobachten wir laufend die Gesetzesla- ge und passen unsere Geschäftspraktiken proaktiv an. Oberer Hengsbacher Weg 27 39

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Chancen der künftigen Entwicklung: Finanzinstrumente: Die Entwicklung hin zu kleineren Haushalten und die zuneh- Die Gesellschaft nutzt keine besonderen Finanzinstrumente. mende Zahl wirtschaftlich schwacher Mieter schaffen Chan- Sicherungsgeschäfte wie Swaps oder Termingeschäfte wer- cen für kleinere, bezahlbare Wohnungen. Rund zwei Drittel des den nicht eingesetzt. Die Zinsbindungsstruktur ist lang- Bestands haben bereits eine Fläche von unter 65 m² – ein kla- fristig ausgelegt, was die Risiken begrenzt. Im Rahmen der rer Marktvorteil. vertraglichen Möglichkeiten erfolgen bei Bedarf Umschul- dungen oder die Nutzung von Forward-Darlehen zur lang- Die demografische Entwicklung eröffnet Potenziale für ein fristigen Zinssicherung. spezialisiertes Wohnungs- und Dienstleistungsangebot für ältere Menschen. Dies stärkt die Marktposition im Wettbewerb. Investitionen werden überwiegend fremdfinanziert. Die Die Erkenntnisse aus der Portfolioanalyse werden genutzt, belasten künftige Jahresergebnisse und Liquidität und re- um den Bestand gezielt zu modernisieren und Fehlinves- duzieren den Handlungsspielraum. Eine weitere Zinsstei- titionen zu vermeiden. Die Steuerung erfolgt konsequent gerung kann dazu führen, dass Investitionen verschoben nachfrageorientiert. oder aufgegeben werden müssen. Das Kreditmanagement daraus resultierenden Zins- und Tilgungsverpflichtungen erfährt daher hohe Aufmerksamkeit. Neue, alters- und alltagsunterstützende Dienstleistungen bieten Chancen zur Wertschöpfung, binden Mieter und er- höhen die Attraktivität des Bestands. Die fortschreitende Digitalisierung unserer Bewirtschaf- tungsprozesse steigert die Effizienz interner Abläufe und ermöglicht digitale Services für unsere Mieterinnen und Mieter. Giersbergstraße 6–12 40

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6. Prognosebericht Das vorrangige Ziel der Geschäftspolitik bleibt die Sicherung Neubauinvestitionen erfolgen gezielt in Marktnischen oder der langfristigen Ertragskraft der Gesellschaft. Dieses Ziel als Ersatz für nicht mehr zukunftsfähige Bestände. Ziel ist soll in den kommenden Jahren insbesondere durch ein sys- es, das Portfolio bedarfsgerecht weiterzuentwickeln und tematisch ausgerichtetes Instandhaltungs- und Modernisie- den Gesellschaftszweck – die Versorgung breiter Bevöl- rungsprogramm erreicht werden. Grundlage der Maßnah- kerungsschichten mit angemessenem Wohnraum – auch men bildet die bereits durchgeführte Portfoliobetrachtung, künftig zuverlässig zu erfüllen. deren Erkenntnisse mit Blick auf die Wirtschaftlichkeit und die strategische Ausrichtung in die Maßnahmenplanung Mit Blick auf das verschärfte Gebäudeenergiegesetz sowie einfließen – stets unter Berücksichtigung des gemeinwohl- der EU-Gebäuderichtlinie gewinnt die energetische Be- orientierten Unternehmenszwecks. trachtung des Bestandes weiter an Bedeutung. Künftige Im Rahmen der wirtschaftlichen Möglichkeiten werden tischen Aspekten bewertet, um die Klimaziele zu erreichen Mieterhöhungspotenziale ausgeschöpft. Gleichwohl bleibt und gleichzeitig die Bewirtschaftbarkeit der Immobilien Investitionsentscheidungen werden verstärkt unter energe- die Bewahrung eines bezahlbaren Wohnungsangebots im langfristig sicherzustellen. Sinne der sozialen Verantwortung und des kommunalen Auftrags zentrales Ziel der Gesellschaft. Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die erforderli- Die geplanten Investitionen in die Bestandspflege und die sowie die CO₂-Kostenbelastung im Zuge der Klimastrategie energetische sowie technische Modernisierung stärken die 2045 werden das Ergebnis in den kommenden Jahren tem- Wettbewerbsfähigkeit des Wohnungsbestandes. Mittelfris- porär belasten. Die Maßnahmen sind jedoch Voraussetzung tig wird hierdurch ein gesicherter Mittelrückfluss erwartet, für die künftige Wertstabilität und Nachhaltigkeit unseres chen Instandhaltungsmaßnahmen zur Bestandsaufwertung der zur Refinanzierung beiträgt und die wirtschaftliche Ba- Portfolios. sis des Unternehmens festigt. Dem Risiko sinkender Haushaltseinkommen – insbesondere betrag in Höhe von 26 TEuro aus, dies ist insbesondere durch infolge von Arbeitslosigkeit, Erwerbsarmut oder demografi- die Höheren Aufwendungen in der Hausbewirtschaftung schem Wandel – begegnet die Gesellschaft mit einem kon- begründet. Die Erfolgsplanung für das Jahr 2025 weist einen Jahresfehl- sequenten Forderungsmanagement. Zugleich wird durch die Bereitstellung preisgünstigen Wohnraums eine soziale Durchmischung in den Quartieren gefördert und die Stabili- tät der Bestandsmieten gesichert. Der Altersstruktur sowohl des Wohnungsbestandes als auch der Mieterschaft wird mit gezielten Maßnahmen entgeg- net: Neben der technischen Aufwertung der Wohnungen bei Mieterwechseln umfasst dies auch eine kontinuierliche Bestandspflege sowie eine Stärkung des Servicegedankens. Ergänzend wird die Außenwirkung auf dem regionalen Wohnungsmarkt durch ein modernes Erscheinungsbild und den verstärkten Einsatz digitaler Kommunikationskanäle verbessert. KSG Geschäftsbericht 2024 41

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7. Öffentliche Zwecksetzung und Zweckerreichung Die Gesellschaft verfolgt – auch nach dem Wegfall des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes – gemäß Gesell- schaftsvertrag weiterhin den vorrangigen Zweck der sozial verantwortbaren Wohnungsversorgung breiter Bevölke- rungsschichten. Dieser gemeinwohlorientierte Auftrag steht im Mittelpunkt der Geschäftstätigkeit. Im Rahmen der Bestandspflege wurde das laufende Mo- dernisierungsprogramm konsequent fortgeführt. Vor dem Hintergrund eines regional rückläufigen Bestands an Sozial- wohnungen kommt der Gesellschaft eine besondere Rolle zu: Sie bietet verlässlich guten Wohnraum zu fairen Kon- ditionen – insbesondere für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen. Damit übernimmt sie eine zentrale Funktion in der sozial verantwortlichen Wohnraumversor- gung der Region. Mit ihrem überwiegend preisgünstigen Wohnungsangebot leistet die Gesellschaft einen wichtigen Beitrag zur Stabili- sierung des Mietniveaus und wirkt dämpfend auf die orts- übliche Vergleichsmiete. Die Vergabe der Wohnungen erfolgt – sofern keine Bele- gungsrechte Dritter bestehen – in enger Abstimmung mit den zuständigen kommunalen Stellen. Auf diese Weise trägt die Gesellschaft aktiv zur Unterbringung wohnungssuchen- der Menschen bei, die am freien Wohnungsmarkt benach- teiligt sind. Der öffentliche Zweck der Gesellschaft als kommunales Wohnungsunternehmen wurde somit auch im Jahr 2024 in vollem Umfang erfüllt. Siegen, 31.03.2025 Kreiswohnungsbau- und Siedlungsgesellschaft mbH Siegen 42 KSG Geschäftsbericht 2024 Wenschtstraße 32–36

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Bericht des Aufsichtsrates KSG Geschäftsbericht 2024 45

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Der Aufsichtsrat hat 2024 drei Sitzungen durchgeführt. Schwerpunkte der Beratungen des Aufsichtsgremiums waren folgende: • Möglichkeiten zur unterstützenden Kapitalgestaltung der KSG • Konzept der Betreuungstätigkeit. • Verkauf und Ankauf von Immobilien In seiner Märzsitzung hat sich der Aufsichtsrat intensiv da- mit beschäftigt, welche Möglichkeiten für die Gesellschaf- ter bestehen, um das Unternehmen in die Lage zu versetzen wieder vermehrt Wohnungsbau betreiben zu können. Dabei ging es insbesondere um die Verbesserung der Kapitalaus- stattung unter Berücksichtigung des EU-Beihilfe-Rechtes. In seiner Junisitzung wurde der Verkauf und Ankauf von Im- mobilien beschlossen. Zudem wurde der Aufsichtsrat über den Entwurf der Klimastrategie informiert. Er ließ sich von der Geschäftsführung über die wirtschaft- liche und finanzielle Lage der Gesellschaft und über we- sentliche Vorfälle und die Entwicklung des Unternehmens unterrichten. Der Aufsichtsrat befasste sich weiterhin mit dem Jahresabschluss 2023 und dem Wirtschafts-, Finanz- und Personalplan 2024-2028 (mittelfristige Unternehmens- planung). Die Buchführung, der Jahresabschluss und der Lagebericht für die Zeit vom 01.01.2023 bis 31.12.2023 wurden vom Ver- band der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e. V., Düsseldorf, geprüft und mit dem uneinge- schränkten Bestätigungsvermerk versehen. Der Aufsichtsrat billigt nach eigener Prüfung den Jahres- abschluss und den Lagebericht für das Kalenderjahr 2023. Er empfiehlt der Gesellschafterversammlung, den Jahres- abschluss und den Lagebericht zum 31.12.2023 festzustellen und beschließt den Ergebnisverwendungsvorschlag. Der Aufsichtsrat dankt den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Gesellschaft und der Geschäftsführung für die erfolgreiche Arbeit. Siegen im Juli 2025 Der Aufsichtsrat Andreas Müller -Landrat- (Aufsichtsratsvorsitzender) 46 46 KSG Geschäftsbericht 2024 Mittelweg 17 Fichtenweg 20–21

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Jahresabschluss zum 31.12.2024 Bilanz Gewinn- und Verlustrechnung Anhang KSG Geschäftsbericht 2024 49 49

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Bilanz zum 31.12.2024 AKTIVA A. Anlagevermögen I. Immaterielle Vermögensgegenstände Entgeltlich erworbene Lizenzen II. Sachanlagen € 31.12.2024 € 31.12.2023 € 55.572,00 61.254,00 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 42.935.158,24 16.586.493,78 657.800,89 238.549,00 168.939,00 337.469,61 43.288.621,34 20.153.885,34 657.800,89 195.382,00 225.446,49 1.402.285,69 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten Technische Anlagen und Maschinen Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattungen Bauvorbereitungskosten Geleistete Anzahlungen III. Finanzanlagen Beteiligungen Andere Finanzanlagen Anlagevermögen insgesamt B. Umlaufvermögen I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten Unfertige Leistungen Andere Vorräte II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung Forderungen aus Betreuungstätigkeit Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen Sonstige Vermögensgegenstände III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben 15.547,05 60.939.957,57 0,00 391.192,10 3.000,00 391.192,10 3.000,00 61.389.721,67 66.378.867,85 49.220,54 4.116.457,82 49.220,54 3.570.182,83 35.232,94 4.200.911,30 36.751,03 62.340,16 255.300,57 3.068,86 37.214,65 169.479,84 3.257,83 275.968,76 596.678,35 228.549,47 Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 4.613.292,94 2.076.256,83 Bausparguthaben 107.973,19 4.721.266,13 71.978,47 C. Rechnungsabgrenzungsposten Geldbeschaffungskosten Andere Rechnungsabgrenzungsposten Bilanzsumme Treuhandvermögen 50 KSG Geschäftsbericht 2024 3.313,00 7.226,72 10.539,72 4.390,00 8.085,68 70.919.117,17 72.634.235,02 1.388.771,90 1.305.503,58

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PASSIVA A. Eigenkapital I. Gezeichnetes Kapital II. Gewinnrücklagen Gesellschaftsvertragliche Rücklagen Bauerneuerungsrücklage Andere Gewinnrücklagen III. Bilanzgewinn IV. Verlustvortrag V. Jahresüberschuss Eigenkapital insgesamt B. Rückstellungen Rückstellungen für Pensionen Rückstellungen für Bauinstandhaltung € 31.12.2024 € 31.12.2023 € 777.163,67 777.163,67 1.601.820,79 17.202.919,31 1.601.820,79 17.029.280,35 7.199.010,70 26.003.750,80 7.199.010,70 0,00 0,00 2.476.449,69 2.476.449,69 173.638,96 29.257.364,16 26.780.914,47 175.961,00 129.000,00 191.729,00 144.000,00 Sonstige Rückstellungen 356.400,06 661.361,06 347.687,17 C. Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 34.990.876,04 39.976.375,61 Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 603.498,90 621.895,10 Erhaltene Anzahlungen 3.842.875,49 3.823.760,17 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen a) Verbindlichkeiten aus Vermietung b) Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit c) Verbindlichkeiten aus anderen Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten davon Steuern 158.859,02 10.111,89 1.275.841,49 81.113,37 (74.864,32) davon im Rahmen der sozialen Sicherheit (2.817,27) 40.963.176,20 83.741,68 23.598,47 581.989,11 4.772,49 (0,00) (657,91) D. Rechnungsabgrenzungsposten 37.215,75 53.771,75 Bilanzsumme Treuhandverbindlichkeiten 70.919.117,17 72.634.235,02 1.388.771,90 1.305.503,58 KSG Geschäftsbericht 2024 51

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Gewinn- und Verlustrechnung vom 01.01. bis 31.12.2024 Umsatzerlöse aus Bewirtschaftungstätigkeit aus Betreuungstätigkeit € 2024 € 2023 € 12.339.245,75 578.164,84 11.747.638,13 537.131,47 aus anderen Lieferungen und Leistungen 122.726,31 13.040.136,90 135.799,29 Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen 546.274,99 446.533,62 Andere aktivierte Eigenleistungen Sonstige betriebliche Erträge Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen Aufwendungen für Bewirtschaftungstätigkeit Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke Aufwendungen für Betreuungstätigkeit 5.905.182,97 123.186,98 1.602,32 Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 1.231,69 6.031.203,96 108.713,12 81.350,54 3.714.517,00 513.487,97 5.235.803,65 0,00 2.696,47 1.339,28 Personalaufwand Löhne und Gehälter 2.090.251,80 2.082.269,51 Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung davon für Altersversorung: € 129.687,27 (Vorjahr: € 109.894,02) 532.144,77 2.622.396,57 504.545,37 Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen Sonstige betriebliche Aufwendungen Erträge aus anderen Finanzanlagen Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge Zinsen und ähnliche Aufwendungen davon aus der Aufzinsung: € 2.903,00 (Vorjahr: € 3.007,00) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Ergebnis nach Steuern Sonstige Steuern Jahresüberschuss 2.562.546,32 2.903.006,41 2.466.700,59 1.254.756,42 74,25 0,00 39.259,61 29.662,18 976.060,76 1.053.750,09 21,98 7.113,91 2.790.045,69 446.322,09 313.596,00 272.683,13 2.476.449,69 173.638,96 52 KSG Geschäftsbericht 2024

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Buschhüttener Straße 59 53 53

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Anhang des Jahresabschlusses 2024 A. Allgemeine Angaben B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden C. Angaben zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung D. Sonstige Angaben A. Allgemeine Angaben Die Firma der Gesellschaft lautet Kreiswohnungsbau- und Siedlungsgesellschaft mbH Siegen. Sie hat ihren Sitz in Siegen und ist im Handelsregister des Amtsgerichts Siegen unter HRB 1133 eingetragen. Der Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuchs unter Berücksichtigung des Gesetzes betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung auf- gegenstände sind zu Anschaffungskosten abzüglich plan- mäßiger linearer Abschreibung bewertet. Das gesamte Sachanlagenvermögen (soweit abnutzbar) ist zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um planmäßige und ggf. außerplanmäßige Abschreibungen, bewertet. Die Herstellungskosten beinhalten neben den Fremdkosten die Eigenleistungen. Die aktivierten Eigenleistungen betru- gen 2024 109 TEuro. Zinsen während der Bauzeit wurden nicht aktiviert. Die planmäßigen Abschreibungen wurden wie folgt vorgenommen: gestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Ver- · 14,3 %–33,3 % linear auf immaterielle Vermögensgegen- lustrechnung entspricht der Verordnung über die Gliederung stände (Lizenzen). des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (JAbschl- WUV), wobei für die Gliederung der Gewinn- und Verlust- rechnung das Gesamtkostenverfahren Anwendung findet. Durch die Anwendung der aktuellen Verordnung über die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunterneh- men (JAbschlWUV) ergeben sich neben den Änderungen von Postenbezeichnungen auch Änderungen bei der Posten- · 2 % linear auf Wohngebäude – bis 1991 und nach 1996 errichtet bzw. angeschafft. · 2,5 % linear auf umfassend sanierte Wohngebäude – ab 2008 saniert. · Abschreibung auf die Restnutzungsdauer (von 40 Jahren) – nach 1990 bis 1995 fertiggestellt. aufteilung. · 10 % linear auf Außenanlagen – nach 1990 fertiggestellt. Im Vorjahr wurden Aufwendungen für andere Lieferungen · 4 % linear auf gewerblich genutzte und andere Bauten und Leistungen in Höhe von 4.035,75 Euro ausgewiesen. (Kindergarten) – bis 2008. Dieser Posten ist im Geschäftsjahr aufgeteilt auf die Auf- wendungen für Betreuungstätigkeit (2.696,47 Euro) und Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen (1.339,28 Euro). Die Gesellschaft ist eine kleine Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 1 HGB. Die Erstellung des Jahresabschlusses erfolgte entsprechend § 16 des Gesellschaftsvertrags nach den Vorschriften für große Kapitalgesellschaften im Sinne · 4 % linear auf die Miteigentumsanteile am Plektrum (Geschäftsstelle). · 3 % auf Gewerbeobjekte (ab 2009) und Parkdeck Wenscht. · 5 % linear auf Garagen und Lüftungsanlagen sowie auf die Miteigentumsanteile am Kompetenz- und Mikro-TZ Siegen. vom § 267 Abs. 3 HGB. · 20 % auf Gemeinschaftsantennen und Möblierung von B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden des Vorjahres Übergangswohnungen. · 10 % linear auf Büromöbel bis 2001 und 1/13 ab 2002. · 12,5 %–25 % linear auf Geräte, Werkzeuge, Maschinen. wurden unverändert beibehalten. · 20 % auf geringwertige Wirtschaftsgüter (2008 und 1. Anlagevermögen Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögens- 2009 Poolabschreibung). · 100 % auf geringwertige Wirtschaftsgüter (ab 2010). Die Beteiligungen sind zu Anschaffungskosten bewertet. 54 KSG Geschäftsbericht 2024

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2. Umlaufvermögen 6. Rückstellungen Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke ohne Bauten Die Pensionsrückstellung wurde nach dem Teilwertverfahren sind zu Anschaffungskosten bewertet. unter Berücksichtigung von zukünftigen Rentenanpassun- Der Posten Unfertige Leistungen enthält noch nicht abge- rechnete Betriebs- und Heizkosten. Sie sind bewertet zu Herstellungskosten, vermindert um Wertberichtigungen für Abrechnungsverluste (Leerstand). gen ermittelt. Dabei wurden die Heubeck-Richttafeln 2018G (RT 2018G) zugrunde gelegt. Der berücksichtigte Rechnungs- zinssatz betrug 1,90 % (Vorjahr 1,82 %) (durchschnittlicher Zinssatz der vergangenen 10 Jahre) bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren. Der Rententrend wurde mit 2 % Die anderen Vorräte – Heizöl und Holzpellets – werden zu Anschaffungskosten nach der Fifo-Methode bewertet. berücksichtigt. Bei der Bewertung der Forderungen gegenüber Mietern wurde den Ausfallrisiken durch Einzelwertberichtigungen bzw. Sofortabschreibungen Rechnung getragen. Der Unterschiedsbetrag zwischen der Rückstellung unter Berücksichtigung des durchschnittlichen Zinssatzes aus den vergangenen zehn Geschäftsjahren und der Rückstellung unter Berücksichtigung des durchschnittlichen Zinssatzes aus Die übrigen Forderungen und sonstigen Vermögensgegen- den vergangenen sieben Geschäftsjahren (§ 253 Abs.6 HGB) stände sind grundsätzlich mit ihren Nominalwerten ange- beträgt -269,00 Euro (Vorjahr: 425,00 Euro). setzt. Ausfallrisiken wurde durch Abschreibungen Rechnung getragen. Die am 31. Dezember 2009 ausgewiesene Rückstellung für Bauinstandhaltung wurde gemäß Artikel 67 Abs. 3 EGHGB Die Flüssigen Mittel und Bausparguthaben sind zu Nominal- teilweise beibehalten. Im Geschäftsjahr erfolgte ein Ver- beträgen bewertet. brauch in Höhe von 15 TEuro. 3. Aktive Rechnungsabgrenzungsposten In den sonstigen Rückstellungen ist ein geflossener Zuschuss Geldbeschaffungskosten werden auf den Zinsfestschrei- bungszeitraum abgeschrieben. 4. Latente Steuern der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben für die Moderni- sierung der Wohnungen in Erndtebrück (Türen, Bodenbeläge, Sanitär, Fliesen) enthalten. Die Investitionen müssen bis zum 31.12.2026 erfolgen. Der Zuschuss für die genannten Maßnah- Zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen und den men beträgt ca. 14 TEuro pro Wohnung. Steuerbilanzansätzen bestehen Unterschiede; die entspre- chenden Bilanzposten sind in der nachfolgenden Tabelle Die sonstigen Rückstellungen wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen dargestellt: Bilanzposten Aktive Differenzen Passive Differenzen Erfüllungsbetrags angesetzt. Grundstücke mit Wohnbauten Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten Grundstücke ohne Bauten (AV) Grundstücke ohne Bauten (UV) Steuerrückstellungen Rückstellungen für Pensionen Rückstellung für Bauinstandhaltung x x x x x x 7. Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag passiviert. Aufwendungsdarlehen, für die nach § 48 Abs. 1 Nr. 1 WoFG in Verbindung mit § 88 Abs. 3 II. WoBauG ein Passivierungs- wahlrecht bestand, sind ausnahmslos passiviert. 8. Passive Rechnungsabgrenzungsposten x Der Tilgungsnachlass zur Förderung von Wohnraum für Flüchtlinge in Siegen-Geisweid wird auf die Laufzeit der Bele- gungsbindung (10 Jahre) verteilt. Die Fördermittel für die Ver- Es ergaben sich aktive latente Steuern. Auf die Aktivierung längerung des Wohnungsbesetzungsrechts des Bundes bis zum der sich ergebenden latenten Steuern wurde gemäß § 274 31.12.2026 wurden bei den Objekten in Erndtebrück gewährt. HGB verzichtet. 5. Gezeichnetes Kapital 9. Mietkautionen Das Festgeldkonto für Mietkautionszahlungen der Mieter Der am 31.12.2024 im Handelsregister eingetragene (1.389 TEuro) und die in gleicher Höhe bestehenden Ansprüche Betrag des gezeichneten Kapitals (Stammkapital) beträgt der Mieter werden unter der Bilanz als „Treuhandvermögen“ 1.520.000,00 Deutsche Mark (= 777.163,67 Euro). bzw. „Treuhandverbindlichkeiten“ ausgewiesen. KSG Geschäftsbericht 2024 55

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C. Angaben zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung 1. Angaben zur Bilanz a) Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagen- spiegel dargestellt: Anschaffungs-/ Herstellungs- kosten 01.01.2024 € Zugänge € Abgänge € Umbuchungen (+/-) € Anschaffungs-/ Herstellungs- kosten 31.12.2024 € 283.814,05 33.958,06 0,00 0,00 317.772,11 87.029.002,80 1.182.447,03 0,00 0,00 88.211.449,83 29.298.970,33 46.051,63 6.151.377,74 0,00 23.193.644,22 657.800,89 0,00 0,00 0,00 657.800,89 485.679,49 69.639,94 0,00 -2.998,41 552.321,02 1.201.452,56 55.482,07 227.910,43 2.998,41 1.032.022,61 Immaterielle Vermögens- gegenstände Entgeltlich erworbene Lizenzen Sachanlagen Grundstücke und grundstücks- gleiche Rechte mit Wohnbauten Grundstücke und grundstücks- gleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten Grundstücke und grundstücks- gleiche Rechte ohne Bauten Technische Anlagen und Maschinen Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung Bauvorbereitungskosten 1.402.285,69 Geleistete Anzahlungen 0,00 62.311,47 15.547,05 1.127.127,55 0,00 Summe Sachanlagen 120.075.191,76 1.431.479,19 7.506.415,72 Finanzanlagen Beteiligungen Andere Finanzanlagen Summe Finanzanlagen Anlagevermögen insgesamt 56 KSG Geschäftsbericht 2024 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 337.469,61 15.547,05 114.000.255,23 391.192,10 3.000,00 394.192,10 391.192,10 3.000,00 394.192,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 120.753.197,91 1.465.437,25 7.506.415,72 0,00 114.712.219,44

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Abschreibungen (kumuliert) 01.01.2024 € Zugänge des Geschäfts- jahres € Abgänge € Umbuchungen (+/-) € Abschreibungen (kumuliert) 31.12.2024 € Buchwert 31.12.2024 € Buchwert 31.12.2023 € 222.560,05 39.640,06 0,00 0,00 262.200,11 55.572,00 61.254,00 43.740.381,46 1.535.910,13 0,00 0,00 45.276.291,59 42.935.158,24 43.288.621,34 9.145.084,99 848.545,63 3.386.480,18 0,00 6.607.150,44 16.586.493,78 20.153.885,34 0,00 0,00 290.297,49 26.472,94 0,00 0,00 0,00 0,00 657.800,89 657.800,89 -2.998,41 313.772,02 238.549,00 195.382,00 976.006,07 111.977,56 227.898,43 2.998,41 863.083,61 168.939,00 225.446,49 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 54.151.770,01 2.522.906,26 3.614.378,61 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 337.469,61 1.402.285,69 15.547,05 0,00 53.060.297,66 60.939.957,57 65.923.421,75 0,00 0,00 0,00 391.192,10 3.000,00 394.192,10 391.192,10 3.000,00 394.192,10 54.374.330,06 2.562.546,32 3.614.378,61 0,00 53.322.497,77 61.389.721,67 66.378.867,85 KSG Geschäftsbericht 2024 57

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b) Die Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände enthalten wie im Vorjahr keine Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr. c) Von den Forderungen entfallen auf nicht gesondert ausgewiesene Forderungen gegen Gesellschaftern (§ 42 Abs. 3 GmbHG) 0,00 Euro (Vorjahr: 1.273,37 Euro) unter „Sonstige Vermögensgegenstände“. d) Die Rücklagen entwickelten sich wie folgt (Rücklagen- spiegel): Stand 01.01.2024 € Einstellungen aus Bilanzgewinn des Vorjahres € Entnahme für das Geschäftsjahr € Gesellschaftsvertragliche Rücklagen 1.601.820,79 0,00 Bauerneuerungsrücklage 17.029.280,35 173.638,96 Andere Gewinnrücklagen 7.199.010,70 0,00 0,00 0,00 0,00 Stand 31.12.2024 € 1.601.820,79 17.202.919,31 7.199.010,70 e) Von den Verbindlichkeiten entfallen auf nicht geson- dert ausgewiesene Verbindlichkeiten gegenüber Gesell- schaftern (§ 42 Abs. 3 GmbHG): Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 31.12.2024 € 31.12.2023 € 151.598,99 154.641,90 16.283,82 11.768,25 58 KSG Geschäftsbericht 2024

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f) Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Grundpfandrechte sind im Verbind- lichkeitenspiegel dargestellt: Insgesamt € unter 1 Jahr € über 1 Jahr € 1 bis 5 Jahre € über 5 Jahre € davon gesichert € Art der Siche- rung davon mit einer Restlaufzeit Verbindlichkeiten gegen- über Kreditinstituten 34.990.876,04 (39.976.375,61) Verbindlichkeiten gegen- über anderen Kredit- gebern Erhaltene Anzahlungen Verbindlichkeiten aus Vermietung Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit Verbindlichkeiten aus anderen Lieferungen und Leistungen 1.275.841,49 (581.989,11) 1.275.841,49 (581.989,11) Sonstige Verbindlichkeiten 81.113,37 (4.772,49) 81.113,37 (4.772,49) 1.913.504,15 (2.073.210,41) 18.522,27 (18.396,20) 3.842.875,49 (3.823.760,17) 603.498,90 (621.895,10) 3.842.875,49 (3.823.760,17) 158.859,02 (83.741,68) 158.859,02 (83.741,68) 10.111,89 (23.598,47) 10.111,89 (23.598,47) 33.077.371,89 (37.903.165,20) 584.976,63 (603.498,90) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 6.788.842,00 (7.465.285,14) 75.368,06 (74.854,61) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 26.288.529,89 (30.437.880,06) 34.988.089,24 (39.974.170,41) GPR GPR 509.608,57 (528.644,29) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 603.498,90 (621.895,10) GPR GPR 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) Gesamtbetrag 40.963.176,20 (45.116.132,63) 7.300.827,68 (6.609.468,53) 33.662.348,52 (38.506.664,10) 6.864.210,06 (7.540.139,75) 26.798.138,46 (30.966.524,35) 35.591.588,14 (40.596.065,51) GPR GPR KSG Geschäftsbericht 2024 59

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2. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung 5b. Mitglieder des Aufsichtsrates: Im Geschäftsjahr 2024 sind außergewöhnliche Erträge aus Anlagenverkäufen in Höhe von 3.333 TEuro sowie Aufwen- dungen aus verworfenen Planungs- und Bauvorbereitungs- kosten in Höhe von 1.127 TEuro entstanden. Weitere wesent- liche periodenfremde oder außergewöhnliche Erträge und Aufwendungen im Sinne des § 285 Nr. 31 HGB sind nicht an- gefallen. D. Sonstige Angaben 1. Es bestehen folgende Haftungsverhältnisse: Verbindlichkeiten aus persönlicher und dinglicher Haf- tung gemäß § 416 BGB von 246.015,02 Euro (2023: 254.373,36 Euro). Mit einer Inanspruchnahme wird nicht gerechnet, da die Bewirtschaftung der Wohngebäude Vertreter des Kreises Siegen-Wittgenstein Landrat Andreas Müller, Siegen (Aufsichtsratsvorsitzender) Kreisdirektor Thomas Damm, Siegen (stellv. Aufsichtsratsvorsitzender) (bis 30.04.2024) Kreisdirektor Dr. Sebastian Merk, Siegen (stellv. Aufsichtsratsvorsitzender) (ab 01.01.2025) Kreistagsabgeordneter Helmut Kaufmann, Hilchenbach Kreistagsabgeordneter Hermann-Josef Droege, Wilnsdorf Kreistagsabgeordnete Manuela Köninger, Neunkirchen Vertreter der Stadt Siegen Ratsmitglied Joachim Pfeifer, Siegen in Erndtebrück, Breslauer Straße 38–48, selbst durch- Vertreter der Stadt Freudenberg geführt wird und aus den Einnahmen die Zins- und Til- gungsleistungen erbracht werden können. 2. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäf- tigten Arbeitnehmer betrug: Bürgermeisterin Nicole Reschke, Freudenberg Vertreter der Stadt Kreuztal Bürgermeister Walter Kiß, Kreuztal Vertreter der Gemeinde Wilnsdorf Kaufmännische Angestellte 28,00 (davon 10 Teilzeitkräfte) Ratsmitglied Frank Klein, Wilnsdorf Technische Angestellte Regiebetrieb Maler Hausbesorger 4,00 3,00 Vertreter der Gemeinde Burbach Bürgermeister Christoph Ewers, Burbach 4,00 (davon 1 Teilzeitkraft) Vertreter der Gemeinde Neunkirchen Außerdem sind bei der Gesellschaft durchschnittlich Gemeindevertreter Gerd Scholl, Neunkirchen 1,0 geringfügig Beschäftigte sowie 4 Auszubildende Vertreter der Stadt Hilchenbach beschäftigt. 3. Auf die Angabe der Bezüge des Geschäftsführers sowie des ehemaligen Geschäftsführers wird gem. § 286 Abs. 4 HGB verzichtet. 4. Die Aufsichtsratsvergütungen betrugen 2024: 1.240,00 Euro (2023: 880,00 Euro). 5a. Mitglieder der Geschäftsführung: Dipl.-Kaufmann (FH) Daniel Aktas, Siegen Ratsmitglied Jan-Oliver Thomas, Hilchenbach Vertreter der Stadt Netphen Bürgermeister Paul Wagener, Netphen 6. Mit dem Erwerb der GmbH-Geschäftsanteile in Höhe von 389.300,00 Euro vom 16.05.2017 hält das Unterneh- men rd. 44,5 % an der KM:SI GmbH Kompetenzregion Mittelstand Siegen-Wittgenstein. Der Unternehmenssitz der Beteiligung befindet sich in der Sankt-Johann-Straße 27 in Siegen. Das Eigenkapital zum 31.12.2023 betrug 2.217 TEuro (Vorjahr: 2.026 TEuro). Das Jahresergebnis 2023 belief sich auf -64 TEuro (Vorjahr: -191 TEuro). 60 KSG Geschäftsbericht 2024

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Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2024 ist noch nicht fertiggestellt. 7. Der Kreis Siegen-Wittgenstein erstellt jährlich, soweit er hierzu verpflichtet ist, einen Gesamtabschluss gemäß § 116 Abs. 1 und 2 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW), in den die KSG mbH einbezogen wird. In Jahren, in denen der Kreis Siegen- Wittgenstein von der Möglichkeit einer größenabhängi- gen Befreiung vom Gesamtabschluss gemäß § 116a GO NRW Gebrauch macht, erstellt er einen Beteiligungs- bericht gemäß § 117 GO NRW, in den die KSG mbH einbe- zogen wird. Der Gesamtabschluss bzw. der Beteiligungs- bericht sind beim Kreis Siegen-Wittgenstein, Koblenzer Str. 73, 57072 Siegen, einsehbar. 8. Als Honorar für den Abschlussprüfer sind im Jahres- abschluss 2024 (netto) berücksichtigt für · Abschlussprüfungsleistungen 44 TEuro · Steuerberatungsleistungen 5 TEuro 9. Die mit nahestehenden Personen und Unternehmen getätigten Geschäfte wurden zu marktüblichen Bedin- gungen ausgeführt. 11. Der im Jahresabschluss 2024 ausgewiesene Gewinn ergibt sich wie folgt: Jahresüberschuss: 2.476.449,69 Euro 12. Der Geschäftsführer schlägt vor, den Bilanzgewinn wie folgt zu verwenden: Einstellen in die Bauerneuerungsrücklage: 2.476.449,69 Euro Siegen, 31.03.2025 Kreiswohnungsbau- und Siedlungsgesellschaft mbH Siegen Daniel Aktas KSG Geschäftsbericht 2024 61

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Bestätigungs- vermerk KSG Geschäftsbericht 2024 63

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Wiedergabe des Bestätigungsvermerks „BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS Grundlage für die Prüfungsurteile Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des An die Kreiswohnungsbau- und Siedlungsgesellschaft mbH Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Siegen, Siegen Prüfungsurteile Wir haben den Jahresabschluss der Kreiswohnungsbau- und Siedlungsgesellschaft mbH Siegen, Siegen, – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2024 und der Gewinn- und Ver- lustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2024 bis zum 31. Dezember 2024 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmetho- den – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Kreiswohnungsbau- und Siedlungsgesellschaft mbH Siegen, Siegen, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2024 bis zum 31. Dezember 2024 geprüft. Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Bestäti- gungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufs- pflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss gewonnenen Erkenntnisse und zum Lagebericht zu dienen. • entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesent- lichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmä- ßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2024 sowie ihrer Ertrags- lage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2024 bis zum 31. Dezember 2024 und Verantwortung des gesetzlichen Vertreters und des Auf- sichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht Der gesetzliche Vertreter ist verantwortlich für die Aufstel- lung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapital- gesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grund- sätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächli- chen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, • vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zu- Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner treffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen we- ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die internen sentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang Kontrollen, die er in Übereinstimmung mit den deutschen mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen ge- Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig setzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken bestimmt hat, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstel- Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prü- fung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßig- keit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat. lungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipula- tionen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist. 64 KSG Geschäftsbericht 2024

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Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses ist der gesetz- Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, liche Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Ge- aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung sellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirt- beurteilen. Des Weiteren hat er die Verantwortung, Sach- schaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze verhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unter- ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prü- nehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber fung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. hinaus ist er dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unter- oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich an- nehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsäch- gesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, liche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen. dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Außerdem ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutref- Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaft- lichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. fendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften hinaus entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maß- nahmen (Systeme), die er als notwendig erachtet hat, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können. • identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lage- bericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass eine aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung Darstellung nicht aufgedeckt wird, ist höher als das Risiko, des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Auf- dass eine aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche stellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Darstellung nicht aufgedeckt wird, da dolose Handlungen Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von we- sentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht ins- gesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können. • erlangen wir ein Verständnis von den für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollen und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit der internen Kontrollen der Gesellschaft bzw. dieser Vorkehrungen und Maßnahmen abzugeben. zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen • beurteilen wir die Angemessenheit der von dem gesetz- Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurtei- lichen Vertreter angewandten Rechnungslegungsmetho- le zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet. den sowie die Vertretbarkeit der von dem gesetzlichen Vertreter dargestellten geschätzten Werte und damit zu- sammenhängenden Angaben. KSG Geschäftsbericht 2024 65

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• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortli- des von dem gesetzlichen Vertreter angewandten Rech- chen unter anderem den geplanten Umfang nungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unter- nehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prü- fungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel in internen Kontrollen, die wir während unserer Prüfung feststellen.“ aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, Düsseldorf, 11. Juli 2025 Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V. dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir ver- pflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerk- sam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegeben- heiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann. • beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jah- resabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Ge- schäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jah- resabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Ver- hältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. • beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jah- resabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft. • führen wir Prüfungshandlungen zu den von dem gesetz- lichen Vertreter dargestellten zukunftsorientierten An- gaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbe- sondere die den zukunftsorientierten Angaben von dem gesetzlichen Vertreter zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ablei- tung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annah- men. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunfts- orientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesent- lich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen. 66 KSG Geschäftsbericht 2024

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Vielen Dank für Ihr Interesse. Impressum — Herausgeber und Text KSG mbH Siegen Sankt-Johann-Str. 27 57074 Siegen Konzeption und Gestaltung stolp+friends Marketinggesellschaft mbH Fotografien Marco Herbst; shutterstock: PeopleImages.com - Yuri A, lera lysenko, Beautifulimages1717, World_of_Textiles, insta_photos, AtlasStudio, Pixel-Shot Kontakt — KSG mbH Siegen Sankt-Johann-Str. 27 57074 Siegen Telefon: 0271 - 23268-0 Fax: 0271 - 50 10 89 E-Mail: info@ksg-siegen.de Web: www.ksg-siegen.de Folgen Sie uns —